报告概述
本报告聚焦当前中国房地产市场的核心困境，从三个维度展开深度分析：第一，存量住房供给的过剩格局及减少净供给的政策路径；第二，二手房价格较新房更具市场代表性的逻辑与现状；第三，本轮地产调整中开发商、购房者、银行三大主体的尾部风险。报告结合套户比测算、库存去化周期、人口结构变化等数据，并梳理了收储、盘活改造、旧房更新、市场出清等四大减少净供给的政策抓手，旨在为理解市场底部和政策方向提供参考。
报告的核心结论
存量供给过剩是当前地产困境的核心矛盾，减少净供给是关键。
报告测算显示，2023年城镇住宅套户比已升至约1.17，商品住宅已开工未售库存约15.92亿平，去化周期2.12年，均表明供给相对充裕。政策应着力于收储存量、盘活改造、推动老房更新及市场化淘汰无效供给，以改善供需格局。
二手房价格是新房价格的领先指标，市场底部需二手房先企稳。
从供给弹性、需求决策链、价格形成机制和政策传导路径四个维度，报告论证二手房较新房更具市场代表性。当前二手房持续探底，2025年11月同比下跌5.7%，环比仍降0.7%，其止跌是判断房价整体企稳的前提条件。
地产尾部风险已从开发商转向居民端，中小银行承压更明显。
房企流动性风险虽存但快速出清接近完成，而居民资产负债表收缩导致个人按揭不良率从2021年底0.30%升至2025年上半年0.75%，且仍在上升。银行净息差与不良率之差转负，信用成本低位，城农商行等中小银行的资产质量和利润面临更大压力。
减少净供给有四大政策抓手，收储和旧房更新为重点。
报告指出，政府收储（土地和存量商品房）、盘活不良资产用于公共服务、推动高房龄住房更新置换、三四线城市自然淘汰无效供给，是减少净供给的主要途径。其中，收储已现效果但规模有限，房票安置和以旧换新等机制有望提升效率。
报告回答的关键问题
当前房地产市场的供需格局如何？
报告指出，当前房地产市场整体供过于求。2023年城镇住宅套户比约1.17，商品住宅已开工未售库存约15.92亿平，去化周期2.12年，供给相对充裕。人口因素如家庭小型化、总人口减少等进一步影响需求，稳地产的核心是减少净供给。
二手房价格为何比新房更能反映市场真实情况？
报告从四方面解释：二手房供给弹性大，业主可快速调整挂牌价；真实需求往往先在二手房释放，因二手房位置成熟且无交付风险；二手房价格由市场博弈形成，而新房受限价等政策影响更具黏性；需求侧政策如降首付、降利率先影响二手房市场。因此二手房是市场风向标。
本轮房地产调整中哪些主体面临最大风险？
报告认为，开发商流动性风险与资产减值风险仍在，但更需关注居民端：房价下跌导致居民资产负债表收缩，个人按揭不良率持续上升（从2021年底0.30%升至2025年上半年0.75%）。银行方面，净息差与不良率之差转负，信用成本低位，中小银行（尤其是城农商行）资产质量和利润压力更大。
哪些政策可以有效减少房地产净供给？
报告提出四大政策抓手：一是加大土地和存量商品房收储力度；二是盘活改造不良房产，用于养老、托育等公共服务；三是推动高房龄住房的更新置换，如房票安置和以旧换新；四是市场化力量淘汰三四线城市的“远大新”和鬼城区域。这些措施聚焦减少存量供给，而非刺激新增需求。
报告中的代表性数据
城镇住宅套户比（2023年）
2023年，国盛证券研究所测算的整体住宅套户比，口径为城镇家庭户，表示平均每户家庭拥有1.17套住房，反映供给相对充裕。
商品住宅已开工未售库存及去化周期
截至2025年11月，自1999年累计的商品住宅新开工面积减去销售面积，去化周期按当月销售速度估算，表明库存仍处历史高位。
上市银行个人住房贷款不良率
2025年上半年，根据上市银行年报测算的个人按揭不良率，较2021年底的0.30%累计上升超0.45个百分点，反映居民端风险逐步显性化。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 详细套户比测算过程：基于房企住宅销售套数及家庭户数，展示2020-2023年全国及各省份套户比数据，并讨论口径差异与均衡点。
- 商品住宅库存深度分析：已开工未售与已竣工未售库存的测算方法、历史走势及去化周期，辅以图表呈现长周期变化。
- 人口结构对住房市场的影响：从家庭小型化、总人口减少、老龄化等角度分析住房需求的结构性变化，以及对套户比和库存去化的作用。
- 四大政策抓手的具体案例与数据：包括土地收储的各省金额分布、存量商品房收储城市案例（如广州、杭州）、房票安置推行进展等。
- 二手房与新房市场对比的量化证据：70城价格指数变动、挂牌量价指数、各线城市分化数据，以及政策窗口期的市场反应对比图。
- 尾部风险的银行数据矩阵：19家上市银行对公及个人住房贷款不良率时序表，显示不同银行类型的风险分化趋势。
- 居民资产负债表测算：引用中国国家资产负债表数据，展示住房资产占总资产与净资产比重，以及房价下行对居民财富的冲击幅度。
- “鬼城指数”全球及中国分布：基于清华大学研究，展示中国53个鬼城城市的空间分布及与人口流出的关联，探讨自然淘汰逻辑。
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