报告概述
报告回顾2021年以来中国房地产市场走势，重点分析2024-2025年政策支持下的修复进程。研究对象包括商品房销售、房价、供需平衡、刚需及投资需求等。覆盖全国及分省数据，采用供需测算、人口结构分析等方法，评估市场现状与未来趋势。报告有助于理解房地产市场转型期特征，为投资决策提供参考。
报告的核心结论
2025年房地产市场逐步企稳
2024年系列政策托底后，2025年上半年市场持续修复，商品房销售降幅收窄至9%左右，房价企稳。虽然二季度后指标走弱，但四季度销售平稳，全年整体呈现企稳态势。
部分地区已实现商品房供需平衡
2021年以来商品房供给调整快于需求，测算显示2025年已有11个省份需求超过供给，预计2026年将扩大至20个省份。供需改善将推动库存回落，支撑市场稳定。
住宅销售基本由刚需驱动
基于适龄人口测算，2025年住宅销售面积已落入刚性需求区间，表明当前购房主体为居住刚需群体，投资投机需求大幅减少，市场回归居住属性。
城市房价走势将显著分化
新周期下，房价表现由地方治理、产业支撑等因素决定。一线城市金融属性强，调整较晚；二、三线城市因租金回报率高、调整充分，部分城市房价有望率先企稳。
房地产市场调整对银行资产影响有限
法拍房挂拍量回落、成交率回升显示房贷违约改善；商业银行不良贷款率持续走低，个人住房贷款抵押率仅40%左右，安全垫充足，风险可控。
报告回答的关键问题
2025年房地产市场修复到了什么程度？
2025年房地产市场整体企稳，商品房销售降幅收窄至约9%，二手房价格跌幅收窄至5%左右。部分城市房价出现企稳迹象，尤其二、三线城市企稳率超90%。但市场仍处转型期，供需双弱格局下房价短期或延续下行，但跌幅有望持续收窄。
哪些地区商品房供需已实现平衡？
报告测算显示，2025年已有11个省份商品房需求超过供给，包括江苏、广东、山东等经济大省以及贵州、西藏等地区。预计2026年将有20个省份达到供需平衡，河南、辽宁等省份有望加入，库存压力将持续缓解。
当前购房需求主要由什么驱动？
当前住宅销售已基本由居民居住刚需驱动。根据适龄人口（23-30岁）购房需求区间测算，2025年住宅销售面积已落于此区间，表明投资投机需求大幅减少。未来几年政府收储用于保障房也将成为重要需求来源。
未来房价走势如何？哪些城市可能率先企稳？
未来房价将呈“总量平稳、结构分化”特征。供给大幅收缩、库存回落有助于止跌，但需求偏弱。新一线、二线城市中租金收益率较高且产业发展良好的城市（如成都、重庆、乌鲁木齐）有望率先企稳，而一线城市调整时间较晚，企稳可能滞后。
房地产市场调整对银行个人住房贷款风险大吗？
风险总体有限。法拍房挂拍量2024年起回落，成交率回升，反映房贷违约改善。商业银行不良贷款率持续走低，个人住房贷款抵押率约40%，即使房价再跌30%才可能触发损失，这种情景概率极低。个人住房贷款仍为银行最优质资产。
报告中的代表性数据
2025年商品房销售面积同比降幅
2025年全年，预计值，较2024年近13%的跌幅收窄。
70城二手房价平均跌幅
2025年，2025年全国70个主要城市二手房房价平均跌幅，相比2024年多数城市出现企稳迹象。
2025年实现供需平衡的省份数量
2025年，根据报告测算，2025年有11个省份商品房需求超过供给。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 2005年以来各地商品房销售面积跌幅分布及下跌节奏差异分析图表。
- 基于新开工面积与销售面积测算的商品房供需平衡模型及分省供需对比。
- 适龄购房人口结构变化趋势及住宅销售刚需区间测算方法。
- 10年期国债收益率与各城市二手房租金回报率对比图及配置价值分析。
- 政府收购存量商品房用作保障房的政策梳理、规模测算及未来预测。
- 2025年70城二手房价格企稳率分城市能级统计及原因分析。
- 法拍住宅挂拍量、成交率及折价率历史走势与商业银行不良贷款率对比。
- 以招商银行为例的个人住房贷款不良率及抵押率数据，展示资产质量安全垫。
- 报告完整风险提示及投资评级说明。
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