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报告概述

本报告是申万宏源研究发布的房地产与物管行业周报，覆盖2025年12月27日至2026年1月2日期间的市场数据、政策动态与公司公告。报告重点分析新房与二手房成交走势、库存去化情况，并深度解读《求是》杂志关于房地产市场预期的论述、财政部个人住房增值税新政、深圳“十五五”规划建议等宏观与因城施策政策。此外，报告梳理了华润Pre-REITs、旭辉债务重组等重要公司事件，并在投资分析意见中提出看好购物中心价值重估与好房子新赛道两大方向。通过数据与政策结合，帮助投资者快速把握行业短期动态与中长期趋势。

报告的核心结论

政策需一次性给足以避免市场博弈

报告引用《求是》文章指出，政策力度要符合市场预期，不能采取添油战术，否则将导致市场与政策陷入博弈状态。这一判断强调预期管理对稳定房地产市场具有特殊重要性，意味着未来政策可能更注重集中发力而非分步实施。

好房子政策将推动房企向制造业转型

报告认为好房子政策上升高度、大有可为，将推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE的向上突破。这一判断指向住宅品质提升带来的行业结构性机遇，建议关注在改善性住房领域具备优势的房企。

消费类商业地产资产有望重估

在货币宽松周期下，优质商业企业经营表现优异，消费类商业地产资产有望重估。报告通过华润置地设立Pre-REITs基金等案例，认为商业地产与REITs结合将打开估值提升空间，建议关注华润置地、新城控股等标的。

核心城市止跌回稳将更早到来

报告判断我国房地产仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来。数据方面，上周一二线城市新房成交环比上升12.7%，而三四线环比下降15.5%，显示城市间分化加剧，核心城市率先企稳的迹象初步显现。

报告回答的关键问题

《求是》对房地产政策有何新表述？

报告指出，《求是》杂志刊发住建部政策研究中心副主任钟庭军文章，明确房地产带有显著的金融资产属性，是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源。政策方面提出要一次性给足、不能添油战术，并强调加强价格等关键指标监测，因住房是普通家庭最大、最重要的资产。

个人销售住房增值税有何新变化？

财政部、税务总局发布新政，自2026年1月1日起，个人销售不满2年住房的增值税从5%降至3%缴纳；满2年以上住房继续免征增值税。该政策降低了短期交易的税负，有助于活跃二手房市场。

好房子投资主线具体指什么？

报告认为好房子政策上升至国家高度，将推动房企从金融属性转向制造属性，通过提升住宅品质获取更高ROE和PB估值。推荐关注在改善性住房领域布局领先的建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂等房企。

购物中心价值重估逻辑是什么？

在货币宽松周期中，优质商业地产经营表现优异，且REITs市场扩容为商业地产提供了退出渠道。报告以华润置地设立首只Pre-REITs基金为例，认为消费类商业地产资产有望通过REITs实现价值重估，推荐华润置地、新城控股、龙湖集团等。

报告中的代表性数据

406.7万平米，环比+10.8%

34城新房成交周环比

2025/12/27-2026/1/2，上周34个重点城市新房合计成交406.7万平米，较前一周环比上升10.8%，其中一二线环比+12.7%，三四线环比-15.5%。

21.8个月

15城住宅去化月数

截至2026/1/2，15个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为21.8个月，环比下降0.9个月，库存压力有所缓解但仍在高位。

约380亿元，化债比例达67%

旭辉境外债务重组削减规模

2025/12/30，旭辉境外债务重组涉及本息约81亿美元，通过债转股、本金削减等方式预计削减债务约380亿元，成为行业首批全面完成境内外重组的民营房企。

以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。

完整报告包含什么

  • 完整的新房、二手房成交数据及图表：涵盖34城新房周度成交面积及环比变化、13城二手房周度成交面积及环比变化，以及分城市能级的月同比和累计同比走势图。
  • 库存与去化分析：15城住宅可售面积、3个月移动平均去化月数、成交推盘比等指标，附历史走势图及分城市能级表现。
  • 政策新闻详细解读：包括《求是》文章完整要点、个人住房增值税新政全文、深圳“十五五”规划建议、常州公积金新政等，以及证监会关于推动REITs市场高质量发展的通知。
  • 重点公司公告梳理：华润置地Pre-REITs基金设立细节、旭辉境内外债务重组全面完成的交易结构及影响、越秀地产及华发股份的融资担保方案等。
  • 板块行情回顾：SW房地产指数及物业管理板块涨跌幅排名、个股涨跌幅前十/后十名单，以及主流AH房企和物管公司的估值表（含EPS、PE、PB、归母净利润及增速预测）。
  • 投资分析意见与风险提示：报告看好的两大方向（购物中心价值重估、好房子新赛道）的具体逻辑、推荐个股列表，以及调控超预期、销售去化不及预期、人工成本上行等风险因素。

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