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报告概述

本报告是国家金融与发展实验室发布的季度研究报告，聚焦2025年中国房地产市场及房地产金融运行。报告系统分析了房地产重要政策（包括构建基础性制度和止跌回稳措施）、市场运行形势（房价、销售、投资、库存、土地、租金等）、房地产金融运行（个人住房贷款、房企融资等）、主要风险（债务违约、经营状况），并对2026年走势进行展望。报告基于国家统计局、央行、贝壳研究院等多源数据，采用定量与定性结合的方法，为理解当前房地产行业现状、政策效果和未来趋势提供深度参考，有助于投资者、政策制定者和研究人员把握市场动态。

报告的核心结论

房地产市场止跌回稳基础不牢

2025年住房销售价格同比降幅收窄、库存回落等边际改善出现，但房价环比持续下跌、租金下行、国房景气指数创新低，需求端对房价继续下降的预期仍强，显示市场尚未实质性企稳。

个人住房贷款余额持续负增长

截至2025年末个人住房贷款余额37.01万亿元，净减少6768亿元，同比增速连续11个季度为负。居民主动修复资产负债表，提前还贷意愿强，新增购房杠杆率下降，信贷需求疲弱。

房企融资规模收缩但债务风险收敛

2025年房地产开发企业到位资金9.31万亿元，同比下降13.4%；境内债违约数量和规模均同比下降，违约主体多为存量房企，新增违约减少，行业正从集中风险暴露转向存量处置。

2026年一线及二线城市房价有望率先企稳

报告展望认为，随着供给进一步下降和政策支持，住房市场供求关系将改善。短期带看量增加，但“以价换量”仍在，最终价格取决于博弈。部分一线、二线城市房价有望年内率先企稳。

报告回答的关键问题

2025年房地产市场止跌回稳了吗？

止跌回稳主要体现在边际改善：房价同比降幅收窄、新建住宅销售面积降幅收窄、土地溢价率提升、库存回落。但基础不牢固，房价环比仍在下跌，租金下行，市场预期未实质性改善，国房景气指数创1995年以来新低。

个人住房贷款利率下降了没有？

2025年个人住房贷款利率继续小幅下降。年末首套平均利率约3.05%（LPR-45bp），二套约3.08%（LPR-42bp），多城低至3.0%。放款周期缩短至三周左右。但利率下降幅度小于LPR下调力度。

民营房企还能发债融资吗？

困难。2025年仅7家民营房企发行境内债，融资174亿元，仅占同期房企境内债总额的4.7%。境外债发行规模虽大幅增长至625.4亿美元，但96%为违约房企债务置换，实际新增融资有限。

2026年房地产市场会怎么走？

政策目标从“止跌回稳”转向“着力稳定”。供给持续缩减，需求逐步释放，市场有望逐步筑底。部分一二线城市房价可能率先企稳；租金水平仍将下降，租金收益率小幅提升；个人住房贷款余额增长乏力，房企融资继续收缩。

报告中的代表性数据

7.33亿平方米

新建商品住宅销售面积

2025年，2025年全年，全国新建商品住宅销售面积同比下降9.2%，降幅较2024年收窄4.9个百分点。

9.31万亿元

房地产开发企业到位资金

2025年，2025年房企到位资金同比下降13.4%，降幅较2024年收窄3.6个百分点，但总融资规模仍在收缩。

37.01万亿元

个人住房贷款余额

2025年末，较2024年末净减少6768亿元，同比增速连续11个季度为负，占全部信贷余额比重降至13.6%。

以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。

完整报告包含什么

  • 完整的房地产政策梳理：详细分析2025年构建基础性制度的五项举措（好房子、租购并举、城市更新、现房销售、融资协调机制）及需求端刺激政策（限购放开、利率下调、税费优惠等）。
  • 市场运行深度数据：70城房价月度环比与同比走势图、不同层级城市房价分化、国房景气指数连续40个月低位运行等详细图表。
  • 土地市场全貌：百城住宅类土地供应、成交、溢价率、未成交宗数等季度数据，以及国有土地使用权出让收入变化（2025年4.15万亿元，不足2021年峰值五成）。
  • 住房租赁市场分析：50城租金指数、住房租金资本化率（一线城市57.1年，三线城市35.4年）及租金回报率对比定期存款收益。
  • 房地产金融详细数据：个人住房贷款余额季度增速、新增LTV（北京56%、深圳66%等）、放款周期、首套二套利率利差等。
  • 房企融资结构解析：境内债发行3687亿元（民企仅占4.7%）、境外债625.4亿美元（96%为债务置换）、开发贷余额净减少3575亿元。
  • 风险专项分析：2025年房企境内债违约98只（规模1183亿元）、境外债违约9只（规模34.85亿美元），违约主体以存量为主，万科等新增违约案例详细披露。
  • 2026年展望与政策路径：供给端“以人定房”继续控制土地、推动好房子建设；需求端引导LPR下调、加大收储、取消限制性措施；制度侧逐步做实项目公司制、主办银行制、现房销售试点。

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