报告概述
本报告是世邦魏理仕对北京房地产市场的季度回顾，研究对象涵盖办公楼、零售物业、仓储物流、商务园区和物业投资五大领域。报告以2026年第二季度及上半年为时间窗口，利用空置率、租金、净吸纳量、新增供应等核心指标，结合宏观经济背景和具体项目案例，分析各板块的市场表现、需求结构变化和未来趋势。报告采用世邦魏理仕研究部的统一数据口径，通过环比、同比等维度进行对比，并为下半年提供展望。对于投资者、物业业主、租户以及关注北京商业地产的业内人士，本报告提供了及时的市场参考和决策依据。
报告的核心结论
北京办公楼市场空置率连续六季度下降，但租金持续承压。
2026年上半年办公楼市场无新增供应，空置率降至17.8%，但需求动能偏弱，租户倾向原址续租和总部整合，业主通过降价锁定优质租户，导致租金面价上半年累计下降4.4%。下半年新增供应约48万平方米，预计空置率将重新回升，租金仍面临下行压力。
零售物业加速向体验型商业转型，餐饮和运动户外成拓店主力。
连续三个季度有老牌百货退出，新开业项目以社交和内容场景为导向。餐饮业态占拓店需求49%，烧烤、火锅等聚餐饮品类受追捧，运动户外品牌积极开设首店。高端品牌收缩点位，业主转向引入氛围品牌，全市空置率保持在7.2%，租金小幅下降。
仓储物流市场深度分化，平谷以价换量释放巨量需求。
平谷子市场凭借成本优势，新增高标仓需求占其新租成交99%，净吸纳量几乎等于全市总和，但租金上半年累计下降19%，向周边子市场传导下行压力。全市物流空置率降至39.3%，租金累计下降6.7%，核心优质项目租金韧性较强。
物业投资上半年成交额创五年同期新高，非办公资产受青睐。
上半年大宗物业投资成交额257亿元，同比增长50%，为2022年以来同期峰值。办公资产仍是成交主力，但数据中心、高标仓库等非办公资产占比提升，其中数据中心交易推高其他资产占比至21%。资产价格调整使买卖双方预期趋近，预计下半年延续修复态势。
报告回答的关键问题
2026年上半年北京办公楼市场表现如何？
报告显示，上半年办公楼市场零新增供应，空置率连续第六个季度下降至17.8%，但需求动能偏弱，租户倾向续租和整合，业主降价保租，租金累计下降4.4%。下半年将迎来约48万平方米新增供应，空置率或重新上升，租金继续承压。
北京零售物业市场正在发生什么变化？
零售市场正从传统百货向体验型商业转型，连续三个季度有老牌百货退出，餐饮以49%的占比成为拓店需求主力，运动户外等社交属性业态活跃。高端品牌收缩点位，业主更多引入氛围品牌，全市空置率基本持平，租金微降。
北京仓储物流市场哪个区域表现最突出？
平谷子市场表现突出，以成本优势吸引大量新增需求，净吸纳量几乎等于全市总和，但租金累计下降19%，接近或低于环京子市场。其他子市场如顺义、通州等出现成本导向退租，市场分化明显。
北京大宗物业投资市场热度如何？
上半年北京大宗物业投资成交额257亿元，同比增长50%，创2022年以来同期新高。办公资产仍是主力，但数据中心、高标仓库等非办公资产占比提升。资产价格调整带动交易活跃，预计下半年继续修复。
报告中的代表性数据
北京办公楼市场空置率及平均租金
2026年第二季度，全市办公楼空置率连续第六季度下降，租金面价上半年累计下降4.4%。
北京仓储物流市场租金及空置率
2026年上半年，物流市场空置率累计下降1.4个百分点，租金累计下降6.7%，其中平谷子市场租金降幅达19%。
北京大宗物业投资成交额
2026年上半年，上半年成交额同比增长50%，创2022年以来同期峰值，其中二季度成交约123.6亿元。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 报告开篇提供宏观经济概览，包括北京GDP、社会消费品零售总额、固定资产投资等核心指标的同比变化，为理解商业地产各板块表现提供经济背景，并展示研究数据来源和统计口径说明。
- 办公楼市场部分包含详细供求指标和租金指数图表，覆盖CBD、中关村、望京、奥体、通州等子市场的净吸纳量和空置率变化，分析TMT、金融、专业服务等行业的租赁需求，以及下半年48万平方米新增供应的潜在影响。
- 零售物业市场部分收录新开业项目和品牌入驻案例，如V-HUB、丽泽万象城等，并分析餐饮、零售、运动户外等业态的拓店趋势，以及百货退场、高端品牌收缩对市场的影响，附带核心商圈租金指数。
- 仓储物流市场部分展示北京、廊坊、天津三地的新增供应、净吸纳量和空置率数据，重点分析平谷子市场以价换量的去化逻辑、对周边市场的价格传导，以及下半年各区新增供应计划。
- 商务园区市场部分呈现新增供应和净吸纳量变化，剖析TMT、医药及生命科学等行业的空间需求差异，结合两个复合型生命科学园区案例，讨论产业生态和产品功能对园区竞争力的影响。
- 物业投资市场部分统计大宗交易总额、笔数和资产类型分布，分析办公仍为主力、数据中心和高标仓库等非办公资产占比提升的原因，并附资本化率图表与下半年投资趋势展望。
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