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报告概述

本报告为西南证券研究院发布的2026年房地产行业投资策略。研究对象包括中国大陆及香港的住宅、商业地产和房产经纪三大领域。报告覆盖了2025年市场运行数据，从销售、库存、开工、土地、投资、政策等维度展开基本面分析，并重点剖析了香港住宅供需结构变化、商业地产消费复苏逻辑以及房产经纪渠道价值提升三条主线。报告采用自上而下的框架，结合定量数据与政策梳理，为投资者提供行业趋势判断与标的推荐。

报告的核心结论

2026年房地产市场整体延续筑底，难现V型反弹。

报告指出，当前新房销售仍处收缩区间，库存高位，新开工与竣工大幅下滑，开发投资持续承压。预计2026年销售面积和金额均同比-3%，投资额-7%，市场调整接近底部但复苏仍需时间。

香港住宅市场量价齐升，供需结构持续优化。

2025年1-11月香港住宅楼宇买卖合约数同比+16.2%，售价指数自低点回升3.4%。供应目标下调、私营房屋占比降低，人才计划夯实需求，房贷利率下行推动供平过租，预计2026年量价齐升趋势延续。

商业地产受益于消费复苏，供给收缩带来修复机遇。

社零稳健回升，线上消费渗透率趋稳，购物中心客流企稳，2025Q2场日均客流创四年新高。商业营业用房新开工大幅收缩，出租率高位企稳，头部企业优势明显，商业模式重塑值得关注。

房产经纪渠道价值提升，二手房成为市场主线。

新房去化压力使渠道佣金占比升至51.9%，客户结构优化改善回款。二手房销售占比突破60%，为经纪商提供稳定增量。佣金率与毛利率改善，龙头市占率稳定，强者恒强格局延续。

报告回答的关键问题

2026年房地产行业会回暖吗？

报告认为2026年市场整体延续筑底，销售面积和金额预计均同比-3%，投资额-7%。政策以“止跌回稳”为目标，但信心修复仍需时间，难以出现大幅回暖。

香港住宅市场值得投资吗？

值得关注。香港住宅量价齐升，供应目标下调，人才流入支撑需求，房贷利率下行使部分住宅回报率超过贷款利率。报告建议关注低估值、高股息的香港住宅业务占比高的公司。

商业地产有哪些修复机会？

消费复苏和供给收缩为商业地产带来修复机遇。购物中心客流回升，出租率高位稳定，线上渗透率触顶，线下渠道恢复增长。报告建议关注由开发转型商业的公司。

房产经纪行业前景如何？

新房渠道价值提升，二手房成为楼市主线，为经纪商提供稳定增量。佣金率和毛利率均有改善，头部企业市占率稳定，回款能力增强。报告推荐龙头平台和区域深耕标的。

报告中的代表性数据

-7.8%

新建商品房销售面积同比

2025年1-11月，2025年1-11月我国新建商品房销售面积同比-7.8%，降幅较上年同期收窄6.5个百分点。

+16.2%

香港住宅楼宇买卖合约数量同比

2025年1-11月，2025年1-11月香港住宅楼宇买卖合约数量达5.7万份，同比+16.2%，其中一手住宅+17.5%，二手住宅+16.7%。

+14.1%

购物中心场日均客流同比

2025上半年，2025上半年样本购物中心场日均客流2.67万人，同比+14.1%，其中Q2客流达近四年最高水平。

以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。

完整报告包含什么

  • 2025年房地产基本面完整数据：包括新房及二手房销售面积、价格、库存、新开工、竣工、土地市场、开发投资、到位资金等各维度详细图表。
  • 香港住宅市场深度分析：一手及二手住宅成交量价、库存去化周期、租金指数、人口与人才政策影响、房贷利率与回报率对比。
  • 商业地产供需两端数据：社零分城市层级表现、购物中心客流、出租率、租金收入、新开工面积及头部企业运营指标。
  • 房产经纪行业关键指标：新房渠道佣金率、二手房GTV、佣金率、毛利率、应收账款周转天数、市占率变化。
  • 重点公司投资逻辑与财务预测：华润置地、华润万象生活、龙湖集团、新城控股、保利物业、中海物业的详细分析及业绩预测表。
  • 政策梳理与对比：2025年房地产重点政策时间表、十五五规划与十四五规划的地产表述对比。
  • 行业风险提示：市场销售恢复、政策放松力度、现金流状况等风险分析。
  • 投资建议与估值表：推荐标的一览及PE估值对比。

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