报告概述
本报告是招商证券对房地产行业2026年的年度投资策略。报告延续分析师此前提出的行业基本面分析框架，聚焦2026年影响行业beta的关键节点：三个市场关注点（二手房库存变化、金融16条到期的后续安排、个别房企展期议案结局）和一个总购房需求自然均衡点（净租金回报率与房贷利率拉平）。报告分析了这些节点对供需关系、房价和投资机会的影响，并给出了市场指标预测和投资建议。对于投资者而言，报告有助于把握2026年房地产板块的阶段性机会及风险。
报告的核心结论
二手房库存震荡上升，春节后为观察窗口
截至2025年11月，49城二手房存续挂牌套数较2024年末净增长12%，供给增速快于需求。年末至春节前挂牌量或受季节性因素暂时下降，但春节后若继续上升，市场对供需改善的判断将更模糊，并加剧对抵押品跌价的担忧。
金融16条到期后贷款接续影响市场预期
金融16条于2026年末到期，市场关注存量开发贷的接续办法。白名单制度可能提供路径，但部分贷款因房价下跌导致抵押率提高，等额续贷难度增加。银行不良生成速度和节奏的边际变化也成为焦点。
净租金回报率与房贷利率预计2026年11月拉平
假设房贷利率和租金不变，按当前房价月均跌幅线性外推，净租金回报率与房贷利率约在2026年11月拉平。该自然均衡点临近时，资本市场可能提前定价二手房去库存，带来阶段性超额收益机会。
2026年销售面积预计同比-7%，投资同比-12%
基于政策仍有空间和净租金回报率与房贷利率差值收窄推动需求回稳的假设，预计2026年商品房销售面积同比-7%，销售额同比-9%；新开工同比-14%，投资同比-12%，竣工同比-11%。
报告回答的关键问题
2026年二手房库存走势如何影响房价？
报告指出，二手房挂牌量持续震荡上升，截至2025年11月较上年末增长12%，供给压力较大。若春节后挂牌量继续增加，将拖累供需关系改善，加大房价下跌压力，并可能引发金融机构对抵押品跌价的关注。
金融16条到期对房企融资有何影响？
金融16条允许开发贷展期至2026年末。到期后，白名单制度有望提供接续，但部分贷款因房价下跌、抵押率提高可能难以等额续贷。银行不良贷款生成速度上升也是潜在风险，影响房企融资可得性和拿地能力。
2026年房地产行业何时出现投资机会？
当净租金回报率与房贷利率差距趋于零时（预计2026年11月左右），总购房需求可能企稳，资本市场将对二手房去库存进行定价，带来阶段性超额收益机会。美国经验表明，该指标由负转正后房地产股曾出现显著超额收益。
2026年房地产销售和投资具体预测如何？
报告预测2026年商品房销售面积同比-7%（较2025年提升2个百分点），销售额同比-9%（较2025年提升4个百分点）；新开工同比-14%，投资同比-12%，竣工同比-11%。若政策或市场不及预期，降幅可能扩大。
报告中的代表性数据
49城二手房存续挂牌套数变化
2025年11月 vs 2024年末，2025年11月，49城二手房存续挂牌套数较2024年末整体净增长12%，反映供给持续增加。
70城二手住宅价格指数环比跌幅
2025年11月，2025年11月70城二手住宅价格指数环比下跌0.7%，与10月持平，较5-9月平均-0.6%的跌幅扩大0.1个百分点。
样本城市净租金回报率与房贷利率差值
截至报告日期（2026年1月），当前样本城市租售比与房贷利率差值约为60个基点，一线城市差距约132 BP，二线约26 BP，三线约69 BP。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 引言：介绍分析框架和2026年核心关注点（三个市场关注点和一个自然均衡点）。
- 二手房库存变化分析：详细讨论挂牌量震荡上升的原因、季节性影响及对房价的作用机制，附49城挂牌量走势图。
- 金融16条到期影响：梳理政策延期历程，分析开发贷和个人房贷的接续路径，评估银行不良生成风险。
- 个别房企展期事件：以万科为例，梳理展期议案进展及其对房企融资、拿地节奏的潜在影响。
- 自然均衡点推演：通过模型测算净租金回报率与房贷利率拉平的时间点，分析不同情景（降息、租金变化）的影响。
- 市场指标预测：对2026年销售面积、销售额、新开工、投资、竣工进行季度和全年定量预测，附敏感性分析。
- 投资建议：分房地产板块、产业链、生态链三个维度，列出具体个股和推荐逻辑，如华润置地、保利物业等。
- 风险提示：列出五大风险，包括净租金回报率与利率收窄不及预期、挂牌量超预期上升等。
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