报告概述
本报告为华创证券发布的房地产行业周报，覆盖2025年第52周（12月22日-12月26日）的市场动态。报告主要分析房地产板块行情、重点政策要闻、上市房企动态、新房与二手房销售数据、融资端表现及投资建议。其中，政策要闻聚焦北京放宽非京籍家庭购房社保年限、支持多子女家庭住房需求及下调公积金二套首付比例，以及河南、四川等地的住房支持措施。销售端监测20城新房与11城二手房成交情况。报告旨在为投资者提供短期市场跟踪与中期alpha选股思路。
报告的核心结论
北京放宽限购政策提振市场预期
12月24日北京四部门联合发文，将非京籍家庭购房社保或个税缴纳年限由3年调减为2年（五环内）或由2年调减为1年（五环外），二孩及以上家庭可在五环内多购一套房，二套公积金首付比例降至25%。报告认为此举有助于释放刚需和改善性需求，推动市场信心修复。
新房周成交环比增加但同比仍大幅下降
第52周20城商品房成交面积333万方，日均47.6万方，环比增加20%，但同比减少32%。一线城市同比降幅达40%，其中深圳降幅最大为63%。年初至今累计成交同比减少15%，新房市场整体仍处低位。
二手房成交环比微降，同比降幅显著
第52周11城二手房成交面积194万方，日均27.8万方，环比减少2%，同比减少30%。一线城市同比降25%，二线城市同比降38%。但年初至今累计成交同比微增1%，显示二手房市场韧性略强于新房。
2026年房地产销售量价面临下行压力，需寻找alpha机会
报告指出新房需求中枢下滑、库存问题尚未解决、土地财政拖累经济，预计2026年销售量价仍有下行压力。投资策略建议从三个方向寻找alpha：区域深耕型开发房企（如绿城中国、滨江集团）、头部购物中心持有者（如太古地产）、以及中介龙头（如贝壳-W）。
报告回答的关键问题
北京楼市新政具体放松了哪些限购条件？
北京新政主要包括：非京籍家庭购买五环内商品住房社保或个税年限由3年调减为2年，五环外由2年调减为1年；二孩及以上多子女家庭可在五环内多购一套房；二套住房公积金贷款最低首付比例由30%降至25%。这些措施旨在支持刚需和改善性住房需求。
2025年第52周新房成交数据表现如何？
第52周20城新房成交面积333万方，日均47.6万方，环比增加20%，但同比减少32%。一线城市成交82.8万方，同比降40%；二线城市190.2万方，同比降32%；三四线城市60.5万方，同比降17%。年初至今累计成交10288万方，同比减少15%。
2026年房地产投资应关注哪些方向？
报告认为2026年房地产销售量价仍有下行压力，建议关注三个alpha方向：一是区域深耕型开发房企，凭借精准拿地和低成本管理走出独立行情；二是头部购物中心，即使消费下行也能保持租金稳定；三是中介龙头，通过高效交易系统维持高市占率并带来稳态现金流。
本周房地产板块行情如何？
第52周申万房地产指数上涨1.9%，在31个一级行业板块中排名第17位。A股涨幅前五个股为华联控股（42.3%）、首开股份等；港股涨幅前五为龙光集团（7.6%）、中骏集团控股等。板块表现弱于有色金属、国防军工等强势板块。
报告中的代表性数据
20城新房周成交面积
2025年第52周，20城商品房成交面积，日平均47.6万方，环比增加20%，同比减少32%。
11城二手房周成交面积
2025年第52周，11城二手房成交面积，日平均27.8万方，环比减少2%，同比减少30%。
北京新房周成交面积
2025年第52周，北京新房成交面积，环比增加42%，同比减少43%。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 申万房地产板块周度涨跌幅及排名、A股和港股个股涨幅跌幅前十榜单，便于投资者快速把握板块情绪。
- 北京、河南、四川等地方房地产政策原文及解读，包括限购调整、公积金支持、多子女家庭住房优惠等细节。
- 绿城中国、招商蛇口、旭辉控股集团等公司动态详情，包括土地竞拍、资产置换等交易金额与影响分析。
- 20城新房市场分城市级别（一线/二线/三四线）及具体城市（北京、上海、广州、深圳等）的成交面积、环比同比增速及累计同比数据。
- 11城二手房市场分城市级别及重点城市（北京、上海、深圳、杭州、成都等）的成交面积、环比同比及累计同比数据。
- 本周发债企业信息，包括发行规模、票面利率、债券类型等，重点标注国企央企融资成本。
- 三大alpha投资方向详细逻辑：区域深耕型房企、头部购物中心、中介龙头的推荐标的具体分析。
- 风险提示部分，涉及产业、人口兑现及广义财政不足等潜在风险，辅助投资者判断。
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