报告概述
本报告为广发证券发布的房地产行业投资策略周报，研究对象为房地产开发与服务行业，覆盖第27周（2026年6月26日至7月2日）的市场表现。报告主要分析内容包括中央及地方政策、新房与二手房网签及认购成交、新房推盘去化与库存动态、二手房景气度与成交价、土地市场出让金与溢价率、开发板块、物业板块、香港地产企业及C-REITs板块的行情复盘与投资观点。采用高频数据监测、估值分析和盈利预测等框架，帮助投资者快速把握短期市场趋势与板块配置机会。
报告的核心结论
一线城市新房市场景气度持续提升
6月一线城市新房成交面积同比上升7.2%，连续3个月同比正增长，表现优于低均价三四线城市（同比下降23.2%），显示核心城市需求韧性较强。
板块估值与基本面呈现极致底背离
16家主流房企PB估值处于21年以来2%分位数，市值反映的净利率水平为16年以来最低-15.8%，但二手房价格已连续半年企稳，股价反映的悲观预期与实际基本面背离达到历史最大值。
二手房成交同比由负转正，来访转化率改善
13城二手房网签面积周同比上升10.5%，同比由负转正；77城中介口径认购周同比+17.3%，6月来访转化率5.8%环比上升，市场活跃度边际提升。
土地市场热度分化严重
6月单月土地去化率仅65%为26年以来最低，核心城市高溢价（如杭州溢价率47%）与非核心城市高流拍并存，房企拿地聚焦优质区域。
报告回答的关键问题
当前房地产板块估值处于什么水平？
报告显示，16家主流开发商PB估值处于2021年以来仅2%的分位数，为历史极低水平。市值反映的净利率为-15.8%，但实际房价连续半年企稳，板块估值与基本面存在极致底背离，下跌空间有限。
一线城市新房市场表现如何？
6月一线城市新房成交面积同比上升7.2%，连续3个月同比转正，其中上海、深圳新房周成交分别同比增长44.2%和46.1%，表现强于整体市场。
二手房成交量是否已经回暖？
是的，13城二手房网签面积周同比上升10.5%，由负转正；77城中介认购周同比+17.3%，6月累计同比+11.8%。部分城市如北京、上海二手房周成交同比分别增长19.6%和20%。
REITs市场本周有哪些动态？
本周C-REITs综合收益指数上涨3.09%，86单REITs中74单上涨。一级市场方面，四单商业不动产REITs完成询价，但机构认购情绪冷淡，认购倍数低至1.00倍。
报告中的代表性数据
50城新房成交面积周环比
2026年第27周，6月累计同比下降8.8%，但一线城市同比+7.2%连续3个月正增长。
16家主流房企PB估值分位数
截至2026年7月2日，市值反映净利率为-15.8%，为16年以来最低。
300城宅地出让金6月同比
2026年6月，年内累计同比-30.8%，单月去化率仅65%为26年以来最低。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 各线城市新房与二手房周度网签面积、环比及同比数据表格，覆盖50城新房、13城二手房。
- 重点城市（北上广深杭成）新房与二手房周成交趋势图及详细数据。
- 新房推盘面积、售批比、开盘去化率及库存去化周期动态分析。
- 二手房景气度指标：挂牌量、来访量、来访转化率及成交价走势。
- 土地市场出让金、供给建面、成交建面、溢价率及核心城市出让金明细。
- 开发板块行情复盘：SW房地产板块及主流、其他、违约房企涨跌幅与PB估值走势。
- 物业板块行情：涨跌幅排名、估值及港股通资金变化。
- 香港地产企业行情：13家港股通港资地产公司涨跌幅与交易面数据。
- C-REITs板块：综合收益指数、一级市场审核与募集进度、二级市场涨跌幅及分派率。
- 重点公司估值与财务分析表，包含招商蛇口、保利发展等主流房企的EPS、PE、NAV等预测。
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