报告概述
本报告为房地产行业周度跟踪报告，覆盖2026年7月6日至7月12日期间的市场数据。研究对象包括30大中城市新房成交与库存、20城二手房成交与挂牌、100大中城市土地市场供销及溢价情况。报告通过周度及四周平均数据，结合同比、环比及累计同比分析，呈现行业短期运行状态。同时回顾A股与港股房地产板块行情及个股表现。报告旨在帮助投资者及时把握房地产市场短期波动，为投资决策提供数据支撑。
报告的核心结论
核心城市二手房市场有望保持活跃度
报告指出，当前核心城市二手房成交持续改善，挂牌量趋稳，将带动价格跌幅收窄，部分城市价格企稳基础逐步增强。上周20城二手房成交面积近四周平均同比+5.8%，显示二手房市场韧性较强。
下半年全国新房销售同比降幅有望逐步收窄
在2025年同期基数较低影响下，下半年新房销售降幅预计收窄。但市场全面修复仍需时间，当前30大中城市新房近四周平均同比-9.8%，去化周期约18.59个月，库存压力仍存。
行业底部信号逐渐明晰，核心资产有望先行企稳
报告认为，行业底部信号正在积累，核心资产有望率先企稳。三季度仍是布局窗口，四季度在季节性回升与政策落地催化下，板块β弹性或阶段性抬升。上周房地产指数跑赢沪深300指数3.16pct，显示市场情绪边际改善。
土地市场溢价率环比回落，供需结构施压
近四周住宅类土地成交溢价率为9.75%，环比下降4.18个百分点，商服类溢价率仅0.34%。土地市场成交热度有所降温，住宅类土地供销比为1.03，商服类为0.83，显示供应端相对充裕。
报告回答的关键问题
当前房地产市场处于什么阶段？
报告显示，市场处于底部修复阶段。二手房成交保持同比正增长，新房销售降幅有望收窄但全面修复仍需时间。库存去化周期较长，土地市场溢价率回落。板块底部信号逐渐明晰，核心资产有望先行企稳。
二手房市场近期表现如何？
二手房市场活跃度较高。上周20城二手房成交面积为216.92万方，本年累计同比+4.2%。近四周平均成交面积同比+5.8%，挂牌量指数环比+5%，而挂牌价指数环比微降0.14%，呈量升价稳态势。
下半年新房销售能否好转？
报告预计下半年新房销售同比降幅有望逐步收窄，主要得益于2025年同期低基数。但短期新房成交仍偏弱，30大中城市近四周平均同比-9.8%，市场全面修复尚需时日，需持续关注政策效果和居民信心恢复。
土地市场热度在降温吗？
是的。近四周住宅类土地成交溢价率9.75%，环比下降4.18个百分点；商服类溢价率仅0.34%。土地成交数量相对于供应数量有所下降，住宅类土地供销比为1.03，商服类为0.83，显示开发商拿地趋于谨慎。
报告中的代表性数据
30大中城市新房近四周平均成交面积及同比
截至2026年7月12日近四周，该数据为30大中城市新房成交面积的4周移动平均，同比为去年同一四周均值比较，反映新房市场短期趋势。
20城二手房近四周平均成交面积及同比
截至2026年7月12日近四周，20城二手房成交面积4周移动平均，同比+5.8%，显示二手房市场保持增长。
住宅类土地成交溢价率（近四周平均）
截至2026年7月12日近四周，100大中城市成交住宅类土地溢价率的4周平均，环比下降说明土地市场热度有所降温。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 30大中城市新房成交面积及同比图表，并分一线、二线、三线城市展示近四周平均走势。
- 14城商品住宅可售面积及去化周期图表，包含一线城市去化周期对比。
- 20城二手房成交面积及同比图表，展示二手房市场周度及累计变化。
- 全国及分线城市二手房出售挂牌量/挂牌价指数图表，按90平米以下、90-144平米、144平米以上分类型展示。
- 100大中城市土地市场供销比（成交/供应）和成交楼面均价及溢价率图表，区分住宅类与商服类。
- 近一年A股房地产指数与沪深300走势对比图，以及港股恒生物业服务及管理与恒生综指走势图。
- 上周A股申万一级行业涨跌幅排名（房地产行业排名第3）及港股恒生综合行业涨跌幅排名。
- A股、港股重点房企及重点物企个股周涨跌幅前5名与后5名列表。
- 行业风险提示，包括政策不及预期、销售不及预期、收储进度不及预期、市场情绪极端避险等。
- 中邮证券投资评级说明及免责声明，以及公司简介与研究所联系方式。
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