报告概述
本报告由东吴证券研究所发布，系统回顾了2025年中国房地产市场在新房、二手房、土地及房企端的表现，深入分析了中央及地方在供给端（收储、好房子）和需求端（降息、松绑限购）的政策协同，并对2026年房地产核心指标（新开工、销售、竣工、开发投资）进行量化预测。报告采用“行业回顾-政策分析-2026年展望-投资建议”框架，旨在帮助投资者理解行业筑底企稳逻辑，把握龙头房企及细分领域的投资机会。
报告的核心结论
房地产市场正进入阶段性修复通道
报告指出，2025年新房销售降幅较2024年明显收窄，二手房成交量保持增长，库存去化改善，市场企稳迹象逐步显现。土地市场呈现“提质缩量”，核心城市热度较高，行业正迈向企稳回暖的关键窗口期。
政策协同发力为市场“止跌回稳”提供有力支持
2025年中央持续强调“止跌回稳”，供给端推动存量房盘活和高品质供给，需求端通过降低公积金利率、下调LPR等降低购房成本，地方因城施策松绑限购、优化信贷。政策预期仍以稳预期、防风险为主，逐步实现房地产发展新模式过渡。
2026年房地产核心指标有望逐步筑底企稳
在中性假设下，报告预计2026年新开工面积同比-14.2%，销售面积同比-6.4%，竣工面积同比-17.3%，开发投资同比-8.5%。各项指标降幅较2025年收窄，边际改善，行业下行斜率有望放缓。
房企分化加剧，财务稳健的头部房企优势凸显
百强房企销售承压，2025年1-11月全口径销售金额同比下降18.8%，但中国金茂等部分房企逆势增长。拿地方面，龙头房企聚焦核心城市，中海地产、绿城中国等权益拿地金额同比大幅增长，溢价率较高，市场集中度提升。
“好房子”建设成为行业发展新抓手
从政府工作报告到“十五五”规划，“好房子”被提升至战略高度。新版《住宅项目规范》对层高、隔声、电梯、无障碍等提出更高标准，改善型需求持续走强，上海120平方米以上户型成交占比超三分之一，高品质供给成为驱动市场企稳的重要力量。
报告回答的关键问题
2026年房地产销售面积会怎么变化？
报告预计2026年商品房销售面积为8.35亿平方米，同比-6.4%，降幅较2025年（-8.5%）收窄。主要驱动来自土地供给“提质缩量”背景下新推项目去化率保持稳定，以及核心城市改善性需求逐步释放，销售量价或缓步企稳。
什么是“好房子”政策？
“好房子”政策是中央为推动房地产高质量发展而提出的住房品质提升战略，强调建设安全、舒适、绿色、智慧的住宅。2025年新版《住宅项目规范》将层高提升至不低于3米，强制4层及以上住宅设电梯，并提高隔声、日照等标准，旨在引导行业从规模扩张转向品质竞争。
土地市场为什么出现“提质缩量”趋势？
2025年1-11月全国300城宅地供应面积同比-19.2%，成交面积同比-14.7%，但成交楼面均价同比+10.9%。原因在于地方政府调整供地结构，增加核心区域优质地块供应，同时房企采取以销定投策略，聚焦一二线城市核心地块，导致成交量缩但价格提升，市场呈现结构性修复。
房地产收储政策进展如何？
收储政策从框架搭建进入细化落地阶段。截至2025年9月末，全国拟收储土地面积超2.4亿平方米，总金额超6200亿元，已发行专项债近2000亿元。浙江、广东、重庆拟收储金额居前。存量商品房收储受制于门槛和资金成本，推进较慢，仅部分试点项目完成。报告认为收储将加速库存去化，助力市场供需平衡。
报告中的代表性数据
全国商品房累计销售面积（2025年1-11月）
2025年1-11月，同比下降7.8%，降幅较2024年全年（-12.9%）收窄5.1个百分点，显示市场底部企稳特征逐步强化。
300城宅地累计成交楼面均价（2025年1-11月）
2025年1-11月，同比+10.9%，反映土地市场“提质缩量”趋势，房企聚焦核心城市核心地块推动均价上升。
百强房企累计全口径销售金额（2025年1-11月）
2025年1-11月，同比下降18.8%，绝对量降至2021年同期峰值时期的26.2%，房企间分化加剧，头部企业更具韧性。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 新房市场量价分析：详细展示全国商品房销售面积、金额、价格（70城）的同比环比走势，以及库存（狭义/广义）去化周期变化。
- 二手房市场深度解析：15城成交面积、70城价格变动、30城挂牌量与去化周期数据，揭示存量房市场量稳价调特征。
- 土地市场全貌：300城宅地供应、成交、楼面均价、溢价率与流拍率走势，重点城市土地出让金与溢价率对比。
- 房企竞争格局：百强房企全口径销售金额排名、拿地金额与溢价率、债券发行规模与利率、债务到期分布及典型房企债务结构。
- 政策体系全景梳理：中央及地方政策时间线（政府工作报告、政治局会议、国常会、十五五规划等），收储从框架到落地的演进（专项债发行金额、地区分布），好房子标准调整细化。
- 2026年核心指标预测模型：新开工、销售、竣工、开发投资的中性假设预测方法（含历史数据拟合、去化率假设、领先指标分析），并附表展示2017-2026E主要指标及同比增速。
- 投资建议与标的：推荐华润置地、招商蛇口、新城控股等房地产开发企业，华润万象生活、绿城服务等物业管理公司，贝壳等房地产经纪平台，并列明风险提示。
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