报告概述
本报告为东方证券研究所发布的房地产行业年度策略研究，研究对象为中国房地产市场，覆盖新房与二手房的量价表现、政策走向、销售、新开工、竣工、开发投资等核心指标，并在此基础上对2026年行业趋势进行展望与预测。报告首先回顾2025年行业运行特征，指出新房成交收缩、二手房以价换量等现象；随后结合12月中央经济工作会议精神，梳理可能推出的政策组合拳，包括降息与房贷贴息、公积金改革、限购松绑、收储优化及城中村改造等；进而对2026年销售面积、销售金额、新开工、竣工、开发投资等指标给出量化预测；最后提出投资策略，重点覆盖优质开发商、商业地产运营和房产经纪平台三类标的。报告采用自上而下的政策分析框架，辅以数据图表和情景推演，为投资者理解房地产行业走势、把握政策窗口期提供参考依据。
报告的核心结论
2026年可能迎来地产政策组合拳
报告指出，自2024年9月24日以来已连续五个季度未出现强刺激地产政策，主要因出口强劲、增长任务完成较好。但2025年下半年房价尤其二手房价格加速下行，亟需政策托底。近期中央经济工作会议明确“着力稳定房地产市场”，并提出控增量、去库存、优供给、鼓励收储、深化公积金改革等方向，因此2026年政策组合拳值得期待，包括降息、房贷贴息、限购松绑等。
预计2026年房地产核心指标降幅收窄
报告假设2026年至少有一次地产政策组合拳，据此预测销售面积同比约下降8%，销售金额同比下降约9%；新开工面积同比下降约12%，竣工面积同比下降约15%；开发投资额同比下降约9%。整体延续总量偏弱、降幅收窄的态势，部分月份或出现单月同比转正的可能。
投资策略聚焦三类标的
在房地产“止跌企稳”叙事尚未强化前，板块难以出现趋势性行情，但存在政策预期带来的机会。报告认为三类标的有望获得超额收益：一是历史包袱轻、重仓核心城市、减值计提充分的优质开发商；二是具有马太效应和轻资产属性的商业地产运营公司；三是平台化发展、议价能力强的房产经纪平台。
报告回答的关键问题
2026年房地产市场会怎么走？
报告预计2026年房地产市场整体继续筑底，但核心指标降幅收窄。在政策宽松推动下，销售面积预计同比下降8%左右，销售金额下降约9%，新开工和竣工面积仍双位数下滑，开发投资额下降约9%。降幅均较2025年有所收窄，但总量偏弱，企稳有待政策持续发力。
房地产政策组合拳可能包含哪些措施？
报告结合中央经济工作会议精神，梳理了五类潜在政策：一是降息和房贷贴息，降低购房者实际利率；二是深化公积金制度改革，扩大使用用途和资金管理突破；三是核心城市限购进一步松绑，尤其北上深核心区域；四是优化收储类政策，包括收购机制、资金支持和利率补贴；五是优化城中村改造政策，可能获得中央财政补贴和PSL支持。
当前二手房市场有哪些特征？
报告显示，2023年至2025年二手房成交量连续三年同比正增长，但价格持续下行。一线城市二手房房价自2021年以来平均累计跌幅达38%，其中深圳跌幅最大为42%。呈现典型的“以价换量”特征，即成交量放大伴随价格显著调整，这也对新房市场形成压力。
哪些房地产股票值得关注？
报告建议关注三类标的：一是优质开发商，如华润置地、建发国际、龙湖集团、滨江集团、招商蛇口、中国海外发展；二是商业地产运营公司，如华润万象生活、新城控股；三是房产经纪平台，如贝壳-W。这些标的具备历史包袱轻、核心城市布局、轻资产运营或平台议价能力等优势，有望获得超额收益。
报告中的代表性数据
30城新房成交面积累计同比
2025年截至12月6日，2025年全国30城新房成交面积累计同比为-10%，成交规模约8077万平方米，降幅较2024年收窄14个百分点，但较2021年同期已下降约54%。
一线城市二手房房价累计跌幅
2021年至2025年10月，根据中原地产数据，一线城市二手房房价自2021年以来平均累计跌幅达38%，其中北京、上海下跌36%，广州下跌38%，深圳下跌42%。
2026年销售面积预测
2026年，报告假设2026年有政策组合拳，预计全年商品房销售面积为8.07亿平方米，同比下降8.0%，降幅较2025年收窄。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 完整报告包含2025年房地产行业运行回顾，详细分析了30城新房成交缩量、70城房价表现及18城二手房以价换量的数据图表，帮助读者建立对当前市场位置的清晰认识。
- 报告深入推演了2026年可能推出的五类政策组合拳，包括降息与房贷贴息的具体幅度测算、公积金改革方向、核心城市限购松绑空间、收储类政策突破点以及城中村改造的资金来源路径，并附有政策影响逻辑框架。
- 完整报告提供了2026年销售面积、销售金额、新开工面积、竣工面积、开发投资额的逐项预测模型和单月同比走势模拟图，区分了调整前后口径，便于理解预测的敏感性。
- 报告包含投资策略部分，详细阐述优质开发商、商业地产运营、房产经纪平台三类标的的筛选逻辑，并列出相关标的公司及投资评级，如龙湖集团、招商蛇口、华润万象生活、贝壳-W等。
- 完整报告还包含风险提示，涵盖地产逆周期政策不及预期、假设条件变化影响测算结果、房企信用风险进一步扩大等潜在风险，帮助投资者全面评估不确定性。
- 报告附录明确了30大中城市和18城二手房数据样本的城市范围及停更城市名单，为数据分析和复现提供参考。
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