报告概述
本报告是金融街证券研究所发布的房地产行业深度研究报告，以2025年10月及前10个月的市场数据为基础，系统分析了中国房地产市场的运行状况。报告覆盖新房与二手房市场、销售与价格走势、库存去化、土地市场、房地产开发投资等多个维度，并采用环比、同比及城市间对比的方法，结合重点35城、70大中城市及一线城市的数据进行研判。报告旨在帮助投资者理解当前房地产市场的量价压力来源、周期位置以及未来政策与市场的可能走向，同时为地产股投资提供参考标的与逻辑。
报告的核心结论
10月新房销售同环比均下行，供给收缩与需求前置是主因。
报告指出，10月重点35城商品住宅批准上市套数明显下滑，开发商推盘积极性一般，同时国庆中秋双节影响交易流程，叠加9月刚需和刚改需求集中释放，部分需求被提前消化，加之2024年9月楼市一揽子政策带来的高基数，导致10月新房销售面积和销售额同比、环比均出现下降。
房价仍有压力，周期反转仍需时日。
10月70大中城市新房价格指数环比降幅扩大，一线城市二手房价同比降幅扩大，二手房挂牌价持续走弱。报告认为房价仍在消化过往上行周期累计的涨幅，虽然进一步大幅下降的概率不大，但尚未看到二手房市场出现价格反转的明确信号。
房地产开发投资持续下行，未见拐点。
10月房地产开发投资累计同比下降14.7%，降幅较前月进一步扩大，并拖累固定资产投资总量增长。同时，新开工面积、施工面积、竣工面积累计同比降幅均有所扩大，显示开发商投资动力不足，市场整体仍处于调整阶段。
央国企成为土地市场拿地主力，民企参与度有限。
2025年1-10月，中海地产、招商蛇口、绿城中国全口径拿地金额位列行业前三，央国企在权益拿地金额TOP30中占多数。报告认为，核心区域土地价值高且去化确定性较强，资金实力雄厚的央国企在土拍市场更具优势。
报告回答的关键问题
10月房地产销售为何明显下滑？
报告认为，10月销售下行主要受三方面因素影响：一是新房供给缩量，房企推盘积极性一般；二是国庆中秋双节假期干扰购房流程，且9月成交活跃已经提前释放部分需求；三是2024年9月楼市一揽子政策造成高基数效应，导致今年10月销售同比承压。
当前房价是否已经见底？
报告显示，10月70大中城市新房价格指数环比降幅扩大，一线城市二手房价同比降幅扩大，多数城市二手房价仍在下跌。报告判断房价整体仍承压，但进一步大幅下降的概率不大，周期反转仍需时日，尚未出现明确的价格企稳信号。
房地产开发投资何时能迎来拐点？
报告指出，10月房地产开发投资累计同比降幅扩大至14.7%，新开工、施工、竣工面积累计同比降幅也在扩大，投资端未见拐点。报告认为，销售市场持续低迷导致开发商开工动力不足，投资下行趋势短期难以扭转。
哪些房企和板块在存量时代更有机会？
报告建议关注三类机会：一是老库存减值计提充分、核心区域新增货值充足的开发商，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团、华润置地、中国金茂；二是受益于美联储降息、商业运营能力突出的香港存量商业地产开发商，如恒隆地产、太古地产；三是二手房成交占比提升下的中介机构，如贝壳-W、我爱我家。
报告中的代表性数据
商品房销售额
2025年10月单月，10月中国商品房销售额0.6万亿元，累计同比-9.6%，单月同比-25.06%，环比-25.53%。
商品房销售面积
2025年10月单月，10月中国商品房销售面积0.61亿平方米，累计同比-6.8%，单月同比-19.6%，环比-27.94%。
房地产开发投资累计同比
2025年10月，10月中国房地产开发投资完成额累计同比下降14.7%，降幅较前月进一步扩大，拖累固定资产投资总量增长。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 行情回顾：详细展示房地产板块本期与年初至今表现，与上证指数、沪深300、深证成指等大盘走势对比，以及重点开发商、物业公司和房地产ETF的行情变动。
- 新房市场分析：聚焦10月重点35城商品住宅批准上市套数、30大中城市新房日均成交面积，以及商品房销售额、销售面积的单月与累计同比环比变化。
- 二手房市场分析：覆盖北京、上海、深圳等核心城市二手房成交面积周度变化，以及1-10月主要城市二手房累计成交套数同比表现。
- 房价走势分析：基于70大中城市及一线、二线、三线城市分类，分析新房与二手房价格指数的环比、同比变化，并展示北京、上海、杭州等重点城市房价走势。
- 库存与去化分析：包含商品房待售面积、现房销售占比及销售均价对比，以及重点城市商品住宅去化周期数据，反映去库存进展和城市分化情况。
- 投资与土地市场分析：分析房地产开发投资完成额、房地产开发贷累计同比变化，以及重点房企全口径新增货值和权益拿地金额排名，研判土地市场格局。
- 投资建议：报告从开发商、存量商业地产、中介机构三条主线给出具体标的和ETF推荐，并展望12月市场及政策落地进展。
- 风险提示：列出商品房销售不及预期、政策调控效果不及预期、商品房去库存不及预期等主要风险因素。
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