报告概述
本报告聚焦2026年房地产行业的发展阶段与投资逻辑，覆盖新房、二手房、土地、房企、政策及经营性不动产等维度。报告通过梳理2026年1-5月市场数据，结合政策动态与行业趋势，评估基本面筑底进程，并重点分析核心城市率先企稳的信号以及商业不动产REITs带来的价值重估机会。报告采用历史比较、城市分层、供需框架等方法，为投资者提供当前周期下的资产配置参考。
报告的核心结论
行业底部信号渐明，核心城市基本面底部基本确认
报告指出，2026年上半年全国商品房销售金额降幅持续收敛，上海等核心城市已出现量价修复信号。二手房流动性改善、新房优质供给去化和库存回落共同推动市场由筑底走向修复，但修复呈现显著的结构分化特征。
经营性不动产迎来价值重估，商业REITs打通退出通道
商业不动产REITs试点落地，首批4只产品于2026年6月上市，合计募资约203亿元。报告认为，REITs为持有型物业提供了定价与退出机制，核心商圈购物中心和优质写字楼的现金流价值有望被重估，龙头运营商受益明显。
政策供需两端持续深化，收储双线推进助力库存去化
2026年以来中央和地方政府从控增量、去库存、优供给多端发力，公积金改革、以旧换新、房票安置等政策接续落地。土地收储与存量商品房收储双线推进，截至6月末已发行专项债用于收储土地约3996亿元，用于收储存量商品房超124亿元。
2026年核心指标降幅收敛，结构修复先行
中性假设下，报告预计2026年全国商品房销售面积同比-5.2%，销售金额同比-7.6%，新开工、竣工和开发投资降幅均较2025年收窄。销售端优质供给支撑去化，投资端核心城市优质项目及城市更新成为主要支撑。
优质央国企率先修复，行业分化进一步加深
2026年1-5月百强房企销售金额同比-14.9%，但中海地产、华润置地、招商蛇口等央国企实现正增长。土地投资更聚焦核心城市，华润置地、越秀地产等补货力度领先，高溢价地块集中于一线及强二线核心区域。
报告回答的关键问题
2026年房地产市场能否企稳？
报告认为行业底部信号渐明，核心城市基本面底部基本确认，但全面企稳尚需时间。销售金额降幅持续收敛，上海等先行城市已出现量价改善，预计2026年全国商品房销售面积同比-5.2%，降幅较2025年收窄3.5个百分点，市场处于筑底修复阶段。
商业REITs如何影响商业地产价值？
商业不动产REITs试点落地为持有型物业打通了退出与定价通道，首批4只产品上市后，净经营收入、出租率、分派率等指标将形成可比体系。报告指出，核心商圈物业及强运营平台的现金流价值有望重估，华润万象生活等龙头运营商的资产价值受益。
二手房市场是否已见底？
报告显示二手房成交韧性强于新房，2026年1-5月27城二手房成交面积同比仅微降0.7%，上海二手房成交面积同比增长11.1%，挂牌量下降，去化周期缩短至15.2个月。价格端核心城市已连续3个月环比回升，二手房市场先于新房释放修复信号。
哪些城市有望率先修复？
报告以上海为例，指出其已释放先行修复信号：一二手住宅累计成交同比+3.1%，冰山指数回升约1.6pct，二手房挂牌量较高点下降26.3%，改善需求逐步接力。其他产业人口基础好、库存可控、二手流动性强的核心城市有望跟进。
房企投资策略有哪些变化？
房企投资更加谨慎且聚焦，2026年1-5月全国宅地成交建面同比-23.1%，但核心城市优质地块溢价率回升，上海、广州、杭州平均溢价率分别达9.9%、17.7%、25.7%。华润置地、越秀地产等央国企补货力度较大，投资资源向优质主体和核心资产集中。
报告中的代表性数据
全国商品房销售金额累计同比
2026年1-5月，根据国家统计局数据，2026年1-5月全国商品房累计销售额29366亿元，同比-13.5%，降幅自2月以来总体呈收敛趋势。
上海一二手住宅成交面积同比
2026年1-5月，根据中指研究院数据，2026年1-5月上海一二手住宅累计成交1084.9万平方米，同比+3.1%，2月以来同比持续改善，体现核心城市率先修复特征。
首批商业不动产REITs合计募集规模
2026年6月18日上市，首批4只商业不动产REITs在上交所上市，底层资产涵盖购物中心、写字楼，合计募集资金约203亿元，标志着商业地产REITs进入实质性阶段。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 完整新房、二手房、土地及房企销售拿地数据图表，包含全国及各线城市月度走势、同比变化及库存去化周期等详细分析。
- 中央及地方政策全面梳理，涵盖2025年11月以来中央会议、部委文件及超260个省市县的因城施策细则，并专题分析公积金改革、收储、房票安置等政策进展。
- 上海市场率先修复的深度案例，包含冰山指数、分总价段成交占比、库存去化等指标，以及租金回报率分析。
- 经营性不动产专题，覆盖购物中心供给收缩、行业集中度提升、华润万象生活等领先运营商的租金与零售额表现，以及香港零售物业市场情况。
- 商业不动产REITs政策演进与首批上市项目详表，包括底层资产、募集规模、资产类型等，并分析对商业地产价值重估的影响。
- 2026年房地产核心指标预测（新开工、销售、竣工、开发投资）的中性、乐观、悲观三种情景假设及详细测算，附历史数据对比表。
- 房企融资与到期债务分析，包括债券发行规模、利率走势、各房企到期债务分布及海外债占比等。
- 投资建议与推荐标的，涵盖开发端、物业管理、房地产经纪三个方向，并给出具体个股推荐。
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