报告概述
本报告为房地产行业2026年中期策略研究，聚焦上半年楼市调整分化格局，分析核心城市二手房企稳、好房子需求提升、库存改善等结构性亮点。报告展望下半年积极因素（公积金提额、租售比接近利率、居民杠杆率下降、资产比价效应）可能引发质变，并分别探讨内地优质房企和香港楼市量价齐升背景下的投资机会。报告采用历史国际对比、数据追踪、个股估值分析等方法，为投资者提供中期配置参考。
报告的核心结论
核心城市楼市企稳迹象显现，二手房表现优于新房。
2026年上半年，一线城市二手住宅价格环比在3-5月转正，低总价高租售比二手房成交放量并逐步向改善市场传导，置换链条启动。高品质新房去化良好，核心城市优质地块溢价成交，但全国整体成交仍偏弱，分化延续。
短期政策与中期调整叠加，楼市有望由量变引发质变。
多地提高公积金贷款额度相当于变相降息，公积金利率已接近租售比，叙事逻辑顺畅。中期看，经过2021年以来的量价调整，居民杠杆率下降，住房资产大幅跑输其他主流资产，比价效应凸显，下半年或成为楼市是否触底的重要观察窗口。
内房股已具备中长期配置价值，股价领先房价见底。
参考美国次贷危机后头部房企股价先于核心城市房价见底，当前一线城市二手房房价环比转正，地产板块仍处低位、PB低于1倍，且投资者对楼市拐点存分歧，一旦共识形成弹性较大。优质房企历史包袱轻、产品力强，有望率先受益。
中国香港楼市量价齐升，上行周期有望延续。
2026年1-5月香港一二手住宅成交量同比分别增长46.9%和43%，私人住宅价格上涨7.4%。人口净流入、人才引进、人民币升值带动内地置业需求，供给端库存持续消耗，租金回报率接近债券收益率，基本面支撑楼市继续回暖，港房股价与房价强相关，空间仍存。
报告回答的关键问题
当前楼市调整是否接近尾声？
报告认为核心城市已呈现企稳迹象，一线城市二手住宅价格环比转正，且从国际对比看，国内房价跌幅已超海外均值，调整时长接近海外平均水平。加上居民杠杆率出现拐点、公积金政策利好等因素，下半年或是楼市是否触底的重要观察窗口。
哪些类型的房企值得关注？
报告建议关注三条主线：一是历史包袱较轻、库存结构优化、核心一二线货值占比高的房企，如华润置地、建发国际集团、绿城中国等；二是受益香港楼市回稳的港资地产，如新鸿基地产、恒基地产；三是净现金流及分红稳定的物管企业，如华润万象生活、保利物业。
香港楼市为什么能持续回暖？
香港楼市回暖得益于人口恢复净流入和高端人才引进带来增量需求，人民币升值提升内地买家置业意愿，同时供给端新批住宅连续下降、库存持续消耗。租金回报率接近债券收益率，购房吸引力增强。经济反弹和居民收入增长也支撑需求。报告预计上行周期仍将延续。
报告中的代表性数据
2025年全国商品房销售额较2021年下降幅度
2021-2025，报告指出2025年商品房销售额较2021年高点下降54%，销售面积下降51%，显示调整幅度已接近海外市场危机时期。
一线城市二手住宅平均房价跌幅
2021年9月-2025年12月，根据中原统计，一线城市二手房价从2021年9月高点至2025年末平均下跌38%，剔除CPI后实际跌幅41%，已超过海外16个国家平均35%的实际跌幅。
2026年1-5月香港一二手住宅成交量同比增幅
2026年1-5月，报告显示香港楼市升势延续，一手住宅买卖合约数量同比增46.9%，二手住宅合约数量同比增43%，价格较2025年末上涨7.4%。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 完整市场数据与趋势图表：包括全国及十大城市商品房成交、库存、土地成交等详细图表，以及一线城市二手房价环比、租金回报率、居民杠杆率等关键指标时间序列。
- 国际楼市对比分析：详细对比美国、英国、中国香港等市场调整幅度和时长，并分析居民杠杆率拐点与房价拐点的领先关系，为判断国内楼市阶段提供参考。
- 中外头部房企股价与房价关系复盘：以美国次贷危机后霍顿、莱纳房屋为例，展示股价领先核心城市房价见底的历史规律，并对比本轮国内和香港市场。
- 中国香港楼市供需格局深度解析：包含人口流动、签证获批数据、租金回报率、住宅库存及新批预售等详细数据，论证香港楼市上行基础的稳固性。
- 个股估值与财务分析：对主流内地及香港房企进行PB、销售市值比、股息率等估值分析，并梳理最新财报盈利和减值变化，形成选股基础。
- 投资建议与风险提示：明确三条投资主线，列出重点覆盖个股的盈利预测、市盈率和评级，并提示楼市成交偏弱、房企流动性、政策落地不及预期等风险。
本页内容由川海智库整理，用于帮助读者快速了解报告主题、核心观点和主要内容。由于报告量大、人工能力有限，部分观点、数据、统计口径或表述可能存在偏差，具体内容请以完整报告原文为准。
