川海智库

报告概述

本报告是“低利率环境下的REITs价值再审视”系列第三篇，对2021年6月首批公募REITs上市至2026年7月的二级市场运行进行完整复盘与反思。报告将市场走势划分为7个上涨区间、5个下跌区间及3轮震荡阶段，梳理了从外部冲击到内生矛盾的行情驱动逻辑演变。从产权与经营权的风格分化、个券超额收益离散度、流动性衰减特征及溢价分层等多个维度，系统分析了REITs的投资规律与配置价值。报告旨在帮助投资者在低利率背景下重新审视REITs的定价逻辑和策略思路。

报告的核心结论

市场行情驱动力从外部冲击转向内生矛盾

早期下跌多由疫情、地缘冲突等外部冲击触发，而后期下跌则源于底层资产业绩下滑、限售解禁、供给节奏失衡等市场内生因素。上涨行情仍依赖政策红利和增量资金，但市场已进入理性定价阶段。

产权REITs进攻性强，经营权REITs防御性优

在六轮上涨周期中，产权REITs涨幅显著领先，消费、数据中心等板块弹性最大；在五轮下跌周期中，经营权REITs回撤更小，能源板块表现最佳。产权高弹性高波动，经营权类固收避险特征突出。

流动性“冷热不均”导致溢价分层显著

市场日均成交规模偏小，产权REITs换手率高于经营权。高活跃层以46.5%的流通市值贡献57.4%成交额，其平均溢价率达28.88%，较低活跃层高出近15个百分点。流动性越好，估值溢价越高。

“顺境挖个券，逆境看板块”是有效策略

指数上涨时，个券分化充分定价，阿尔法空间大，应加大择券力度；指数下跌时，系统性风险主导，个券分化收敛，应聚焦板块贝塔，优先布局防御性资产。这种策略在当前市场阶段依然有效。

报告回答的关键问题

公募REITs二级市场经历了哪些关键阶段？

报告将市场划分为7个上涨区间、5个下跌区间和3轮震荡阶段。上涨多由政策红利（如扩募指引、OCI新政、FOF入市）触发，下跌则从外部冲击（疫情、地缘冲突）逐步转向内生矛盾（业绩下滑、解禁抛压、供给失衡）。例如，2025年下半年至2026年6月的下跌主要受商业不动产REITs集中申报、基本面走弱等因素影响。

产权REITs和经营权REITs在涨跌中表现有何差异？

产权REITs在上涨周期中进攻性强，六轮上涨中超额收益约3-16个百分点，消费、数据中心、仓储物流涨幅领先；经营权REITs在下跌周期中防御性好，回撤比产权小3-17个百分点，能源板块回撤控制最佳。震荡市中，保障房和能源REITs每轮均录得正收益，成为压舱石资产。

REITs市场的流动性特征如何？

市场整体流动性处于偏低水平，日均竞价成交额2025/2026年分别约5.88/4.91亿元。换手率自2025年以来持续下行，目前已低于信用债。不同资产流动性冷热不均，产权REITs换手率高于经营权。上市后流动性呈“前急后缓”两阶段衰减，全市场中远期衰减比约0.23，即萎缩至初期的四分之一。

低利率环境下REITs的配置价值如何体现？

报告指出，2025年以来无风险利率持续下行，“资产荒”深化使REITs类固收属性凸显，与债的相关度抬升。REITs作为大类资产配置“第三极”的价值日益显现，尤其在产权与经营权风格分化、流动性溢价分层等特征下，投资者可根据市场环境灵活选择高弹性或防御性资产。

报告中的代表性数据

2575亿元

公募REITs总市值

截至2026/7/13，总市值中包含基础设施REITs（2363亿元，占比91.8%）和商业不动产REITs（212亿元，占比8.2%）；流通市值为1366亿元。

5.88亿元（2025年）/ 4.91亿元（2026年至今）

日均竞价成交额

2025年及2026年至今，2025年全年竞价交易成交额1429亿元，占比87%；大宗交易成交额207亿元，占比13%。

高活跃层28.88%、中高活跃层24.71%、中低活跃层19.72%、低活跃层14.27%

各活跃层平均溢价率

基于2025年以来数据，流动性分层映射于估值溢价，高活跃层较低活跃层溢价近15个百分点。高活跃与中高活跃层以46.5%的流通市值占比贡献了全市场57.4%的成交额。

以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。

完整报告包含什么

  • 完整行情复盘图表：包含7个上涨区间、5个下跌区间、3轮震荡阶段的详细走势图及驱动因素梳理。
  • 各资产类型年度风险收益对比表：涵盖2022-2026年产权、经营权及细分板块的年涨跌幅、最大回撤、年化波动率等指标。
  • REITs与股债相关性分析：60日及250日滚动相关系数图表，以及2025/2026年各板块与主要指数的相关性矩阵。
  • 个券超额收益截面离散度分析：产权与经营权及细分类别（保障房、园区、能源等）的月超额收益离散度走势图。
  • 流动性衰减模式详解：不同资产类型、不同上市首日涨幅分组下的换手率衰减对比表及衰减比计算。
  • 活跃层划分及表现统计：基于日均成交额与换手率的分层标准，各活跃层在不同上涨/下跌/震荡周期中的涨跌幅表现。
  • 风险提示：包括政策变动、供给节奏、市场价格波动及流动性风险等详细说明。

本页内容由川海智库整理，用于帮助读者快速了解报告主题、核心观点和主要内容。由于报告量大、人工能力有限，部分观点、数据、统计口径或表述可能存在偏差，具体内容请以完整报告原文为准。

相关报告