报告概述
本报告是国信证券房地产区域研究系列的第三篇，聚焦上海楼市。报告将上海划分为市区7区、近郊4区、远郊5区，系统比较各区域的房价、成交量和库存情况，分析上海楼市跑赢全国但内部显著分化的现象。报告还探讨了放宽落户政策对购房需求的影响以及老龄化带来的一二手分化结构，旨在帮助投资者理解上海楼市的真实图景。
报告的核心结论
上海楼市整体表现优于全国，但内部区域分化显著。
市区和近郊楼市表现坚挺，而远郊新房成交量和价格均弱于全国平均水平。市区虹吸全国购买力，近郊集聚外来人口，远郊则面临量价齐跌的困境，2025年远郊新房成交额仅相当于2021年高峰期的30%。
放宽落户政策有效支撑了上海购房需求。
2021-2025年上海通过人才引进、居转户、留学生落户年均10.2万组，较前五年增长近8万组。新落户人群成为购房主力，2024年落户10.5万组对应住宅成交26.3万套，有效弥补了投资性需求消失带来的缺口。
上海新房与二手房市场明显分化，二手占比持续提升。
2025年二手房成交套数占比从2022年的62%升至83%，一二手套均总价差从190万元拉大至650万元。限价放松后新房转向大户型、高总价，刚需客群转向二手房，同时老龄化引起的代际房产转移加速二手低总价房源释放。
远郊新房表现不如全国，远逊于市区和近郊。
2025年远郊新房成交额仅相当于2021年高峰期的30%，弱于全国45%的水平。房价下行期购房者更看重通勤与配套，远郊新房吸引力下降，而市区和近郊二手房价格下行后性价比凸显，进一步分流了远郊需求。
报告回答的关键问题
上海楼市为什么比全国其他城市更坚挺？
报告指出，上海通过放宽落户政策持续吸引高学历、高购买力人口迁入，2021-2025年每年新增落户约10万组，为楼市提供增量需求。同时上海人均居住面积仅31平方米，远低于全国42平方米，改善需求空间较大，支撑了成交量价相对稳定。
上海新房和二手房成交量为什么出现背离？
报告认为，主要原因有两点：一是全国共性原因，房价下行期购房者更偏好确定性的二手房，期房吸引力下降；二是上海自身调控因素，新房限价打开后供应偏向大户型、高总价，刚需客群转向二手房。此外，上海老龄化导致老人去世后子女抛售老公房，增加了低总价二手供应。
上海远郊楼市表现如何？与全国比怎么样？
上海远郊新房表现弱于全国。2025年远郊新房成交额仅为高峰期2021年的30%，而全国整体为45%。远郊新房成交均价从2023年开始下跌，较2023年高点降幅7%，与全国8%的降幅相近。远郊新房出清周期长达29个月，远高于市区的12个月和近郊的14个月。
报告中的代表性数据
上海新房成交额相当于高峰期比例
2025年，上海2025年新房成交额相当于2022年高峰期的69%，同期全国新房成交额相当于2021年高峰期的45%。
上海二手房价格较高点跌幅
截至2026年6月21日，全国44城二手房价较高点累计下跌38%，上海跌幅32%更窄，在核心14城中仅次于成都，且是唯一月环比为正的城市。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 完整政策周期梳理：详细列出2008年至今上海房地产政策的5个周期，涵盖每轮放松与收紧的具体措施，帮助理解政策对市场的传导逻辑。
- 户籍人口与购房需求对比：通过北京、深圳、杭州、成都等五大城市的人口数据对比，揭示户籍增量对楼市韧性的影响。
- 二手房挂牌与成交结构分析：包含200万元以下、200-300万、300-500万等不同总价段的月度成交占比变化，展示置换链条的恢复进程。
- 各行政区精细数据：提供黄浦、浦东、闵行等16个行政区的新房和二手房成交均价、套均面积、套均总价及变动幅度，便于区域投资决策。
- 老龄化与代际房产转移分析：展示上海户籍人口老龄化率、各年龄段人口变化，以及65岁以上老人占比与住房换手的关系。
- 新建住宅库存与出清周期：分市区、近郊、远郊呈现可售套数及回滚12个月出清周期，并对比2023年以来的变化。
- 投资建议与个股推荐：基于分析结论，推荐华润置地、招商蛇口、越秀地产、绿城中国及贝壳-W等，并说明选股逻辑。
- 风险提示：提示上海房地产基本面超预期下行及房企信用风险事件等潜在风险。
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