报告概述
本报告是广发证券发布的房地产行业月度投资策略报告，研究对象为2026年5月中国房地产市场。报告覆盖新房与二手房成交、市场景气度指标（价格、库存、去化）、中央及地方政策动态、土地市场成交与溢价率、主流房企销售与拿地表现，以及板块行情与估值。采用分线、分城市、分房企类型的多维度分析框架，结合网签、中介、土地出让等高频数据，旨在为投资者提供市场趋势判断与选股参考。
报告的核心结论
核心城市新房市场景气度持续改善
2026年5月45城商品住宅成交同比-3.9%，但一线城市连续两个月正增长，4月、5月同比分别增长18.2%、9.6%。重点10城新房库存去化周期连续4个月环比下降至14.76个月，开盘去化率回升至49%，显示核心城市供需关系逐步好转，市场热度从一线向强二线扩散。
二手房价格企稳趋势已经确立
2026年5月中介48城二手房价格环比+0.5%，自4月以来止跌微升；一线城市环比+1.4%领涨。重点12城二手挂牌量环比-1.0%，去化周期降至15.3个月，上海、北京仅5.6、7.0个月。同时79城二手房实时成交同比+28.1%，来访转化率5.7%，市场活跃度维持高位，价格底部信号明确。
城市更新“十五五”规划为行业提供新支撑
国务院印发《城市更新“十五五”规划》，计划五年改造危旧房50万套、老旧小区11.5万个、城中村4000个，地下管网改造36.5万公里。预计年均投资约3万亿元，五年累计15万亿元，其中地下管网占比33.3%，城改及危旧房占比17.5%。政策推动行业从增量扩张转向存量提质，为建筑施工、建材、物业服务等产业链带来新需求。
核心城市土地市场溢价率维持高位，房企补货力度回升
2026年5月600城宅地溢价率9.7%，环比上升0.5pct，一线达14.7%。重点11城宅地成交建面/商品住宅成交面积平均仅42%，核心城市供地偏紧。主流房企拿地力度回升，华润、保利、绿城、滨江单月投资额超60亿元，拿地力度超30%；信用十强房企1-5月拿地力度19%，央企表现领先。
央企销售持续领跑，市场集中度进一步提升
2026年5月百强房企销售金额同比-2.5%，降幅为年初以来最小。央企连续两个月正增长，5月同比+3.5%；华润、招商同比分别增长28%、20%。信用十强房企占百强销售比例升至52%，其中4-5月达54%。头部房企凭借核心城市推盘能力和品牌优势，在弱市下实现份额扩张，预计全年百强销售降幅收窄至10%-15%。
报告回答的关键问题
2026年5月房地产市场表现如何？
市场整体量能稳定，新房成交同比-3.9%，但核心城市表现出色，一线城市连续正增长。二手房成交同比+14.6%，价格环比+0.5%企稳，来访转化率5.7%维持高位。土地市场宅地溢价率9.7%，核心城市供地增加。央企销售领先，百强房企降幅收窄至-2.5%。
二手房价格是否已经止跌？
报告指出，2026年5月中介48城二手房价格环比+0.5%，一线城市环比+1.4%，二线+0.6%，三四线-0.5%。3个月平滑后环比持平，4-5月价格整体平稳微升。重点12城二手挂牌去化周期降至15.3个月，上海、北京仅5.6、7.0个月，价格企稳趋势明确。
城市更新“十五五”规划对房地产行业有何影响？
规划明确五年改造危旧房50万套、老旧小区11.5万个、城中村4000个，地下管网36.5万公里，年均投资约3万亿元。这将推动行业发展模式从增量扩张转向存量提质，为建筑施工、建材、物业服务等提供新支撑，同时REITs等金融工具推广有助于行业向运营管理转型。
当前土地市场有哪些特点？
5月600城宅地出让金同比-9.8%，但核心城市供地增加，一线出让金同比+12.3%。宅地溢价率9.7%，一线14.7%，环比上升。重点11城宅地成交建面/商品住宅成交面积仅42%，土地库存低位。非城投拿地表现好于城投，头部房企补货积极，华润、保利等拿地力度超30%。
主流房企在5月的销售表现如何？
5月百强房企销售金额3099亿元，同比-2.5%，环比+14.5%，为21年以来5月最大环比改善。央企表现强劲，华润、招商同比分别增长28%、20%；越秀、中海、建发增速超10%。信用十强房企市占率提升至26%，行业集中度持续提高。
报告中的代表性数据
45城商品住宅成交同比
2026年5月，2026年5月监测的45城商品住宅成交面积1243万方，同比-3.9%，环比+5.2%。其中一线城市同比+9.6%，连续两个月正增长。
二手房价格环比变化
2026年5月，中介48城二手房成交价格环比+0.5%，一线、二线、三四线分别+1.4%、+0.6%、-0.5%。3个月平滑后环比持平，价格企稳。
百强房企销售金额同比
2026年5月，2026年5月百强房企实现销售金额3099亿元，同比-2.5%，降幅较4月收窄9.9pct，为年初以来增速最好月份。央企同比+3.5%。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 完整的新房与二手房网签数据：包括45城商品住宅成交面积及同比、百强房企销售金额及同比、11城二手住宅成交面积及同比等详细数据表格，以及分城市、分线、分房企类型的多维分析。
- 市场景气度深度指标：包含中介口径二手房价格指数及环比、二手挂牌量及去化周期、新房库存与去化率、开盘去化率等指标，附有大量历史趋势图表。
- 中央与地方政策详细梳理：涵盖《城市更新“十五五”规划》全文要点、量化目标及投资结构拆分，以及5月各城市以旧换新、公积金放松、购房补贴等政策汇总表格。
- 土地市场完整数据：全国600城商住用地及住宅用地的供给、成交、出让金、楼面价、溢价率、流拍率等月度与累计数据，分线、分城投/非城投统计。
- 重点城市土地出让明细：重点11城（北上广深+杭成南苏武西青）的宅地出让金、成交建面、单月增速等详细数据表。
- 主流房企经营分析：26年5月及1-5月主流房企销售金额、环比、同比、权益销售、均价等完整表格，以及拿地金额、拿地力度、市占率趋势分析。
- 板块行情与估值数据：A股及港股房地产板块涨跌幅、个股涨跌幅排名、PB估值水平、重点房企归母净利润及PE/PS估值表。
- 风险提示与免责声明：涵盖基本面、政策、融资环境等风险因素，以及完整的法律声明和评级说明。
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