报告概述
本报告为申万宏源研究发布的房地产行业月度点评，基于国家统计局2026年1-5月数据，从投资端、销售端、资金端三个维度分析当前房地产市场运行状况。报告覆盖全国及分区域数据，包含开工、竣工、施工等先行指标，以及销售面积、销售额、销售均价等需求指标，并涉及资金来源结构分析。报告还提供了对2026年全年关键指标的预测调整，以及投资评级和推荐标的。读者可通过本报告快速把握近期房地产行业的核心动态和趋势判断。
报告的核心结论
房地产投资低位降幅扩大，修复节奏慢于以往周期
2026年1-5月房地产开发投资同比下降16.2%，降幅较前值扩大2.5个百分点。报告指出，短期拿地偏弱、供给主体过度出清及补库存困难，导致后续投资仍将偏弱，修复节奏显著慢于以往周期。为此，报告下调了2026年全年开工、竣工和投资增速预测。
销售端处于筑底阶段，总量偏弱但结构有弹性
2026年1-5月商品房销售面积同比下降10.8%，销售额同比下降13.5%，降幅小幅扩大。报告认为，积极政策推动需求修复，但供给端约束使销售短期仍低于需求中枢。不过结构上出现积极信号：5月销售均价环比增长4.9%，一线城市二手住宅价格环比连续3个月上涨，显示核心城市率先企稳。
一线城市二手房价连涨3月，核心城市底部渐近
5月一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，北京、上海、广州、深圳分别连续3-4个月上涨。报告认为，上海房价底部已确立，后续其他核心城市也将陆续企稳，参考日美经验，核心城市房价将领先止跌回稳，并赋予龙头房企弹性。
报告回答的关键问题
2026年房地产投资为何持续偏弱？
报告显示，2026年1-5月房地产开发投资同比下降16.2%，降幅扩大。主要原因包括：短期拿地偏弱，供给主体过度出清导致补库存困难，且投资修复节奏显著慢于以往周期。报告据此下调全年投资增速预测至-12.6%。
一线城市二手房价连续上涨意味着什么？
5月一线城市二手住宅价格环比上涨0.4%，已连续3个月上涨，其中上海、深圳涨幅达0.6%。报告认为，这一信号表明核心城市房价底部已逐步确立，预计将领先全国止跌回稳，并带动龙头房企基本面和估值修复。
房地产行业何时有望见底？
报告判断，我国房地产量价调整幅度和时间已较充分，居民资产负债表修复明显，行业基本面底部正逐步临近。核心城市房价已率先企稳，后续若政策持续宽松，销售端有望在筑底后逐步改善，但投资端因供给约束修复会滞后。
报告中的代表性数据
房地产开发投资累计同比
2026年1-5月，较1-4月下降2.5个百分点，显示投资降幅扩大。
一线城市二手住宅价格环比
2026年5月，连续3个月上涨，北京、上海、广州、深圳分别上涨0.1%、0.6%、0.1%、0.6%。
商品房销售均价同比
2026年1-5月累计，较1-4月上升1.9个百分点；5月单月同比+4.5%，环比+4.9%。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 完整市场数据与趋势图表：包含投资、销售、资金端各指标的累计和单月同比增速图表，以及分区域数据对比。
- 先行指标分析：新开工、施工、竣工面积的同比变化，及土地购置面积与成交价款走势。
- 销售端量价结构分析：销售面积、销售额、销售均价的月度变化，及一线城市二手住宅价格走势。
- 资金端详细拆解：国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款等各来源资金同比变化。
- 2026年全年预测调整：对开工、竣工、投资、销面、销金、房价增速的具体预测值及修正说明。
- 主流AH上市房企估值表：覆盖20余家房企的收盘价、EPS、市盈率、市净率及归母净利润增速预测。
- 物业管理及房产经纪企业估值表：包括招商积余、贝壳-W、绿城服务等6家公司的估值数据。
- 投资评级与推荐标的：明确“看好”评级，并分优质房企、商业地产、二手房中介、物业管理四类列举推荐个股。
- 风险提示：调控政策收紧、销售和融资资金趋紧、收储推进低于预期等潜在风险。
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