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报告概述

本报告聚焦亚太地区生活领域（包括多户住宅、建租BTR、学生住宿PBSA、合租公寓及养老住房）的发展现状与未来前景。覆盖澳大利亚、日本、韩国、新加坡、香港特别行政区、马来西亚及印度等主要市场。报告分析了人口流动、住房可负担性、供需错配等需求驱动因素，以及适应性再利用、运营商平台等策略演变。通过投资者路线图和市场空白评估，为机构资本提供配置参考，帮助读者理解该领域从利基走向主流的路径。

报告的核心结论

亚太生活领域投资规模十年翻三倍，从边缘走向核心资产类别。

2016年至2025年，亚太地区生活领域追踪投资规模接近翻三倍，达到210亿美元，其中仅2025年就增长49%。尽管2026年上半年增速放缓，但专项资本仍逆势增长12.2%，显示投资者对该领域的长期信心增强。

住房可负担性恶化与人口结构变化持续驱动租赁需求。

较高的利率环境和房价使多数亚太市场购房可负担性承压，而租赁住房租金普遍低于月收入30%。同时，单身家庭增加、婚姻推迟、人口老龄化等趋势，推动对灵活、短期租赁的需求，合租、建租等模式日益普及。

亚太生活领域成熟度参差不齐，机构化进程带来收益率压缩机会。

日本多户住宅市场高度成熟，而其他市场仍处于早期阶段，机构参与度低。亚太占全球60%人口，但2025年仅获得12%的全球生活领域配置资金。成熟度差距为早期进入者提供了利用收益率压缩和运营提升的机会。

投资者策略从单一资产转向多品类平台，运营能力成为关键差异化因素。

投资者正构建涵盖PBSA、BTR、合租和养老住房的综合性平台，通过运营协同效应提升业绩。运营能力与资本并重，收入增长越来越依赖执行能力而非市场贝塔。适应性再利用和增值改造策略受到青睐，以应对高昂的建造成本。

报告回答的关键问题

亚太地区建租市场目前发展到什么阶段？

澳大利亚建租行业已成为核心资产类别，已建成超过16,000套公寓，管线储备充足。日本和韩国仍处于早期阶段，但跨境资本涌入推动制度化。马来西亚专用工人住宿（PBWA）正从零散转向机构级资产，出现大型整合交易。整体上，建租在亚太多国加速发展，但市场成熟度差异大。

日本多户住宅投资还有哪些机会？

日本多户住宅市场估值偏高，核心策略回报空间收窄。投资者转向增值策略，如收购老旧建筑翻新，租金涨幅可达10%-15%。区域性城市和灵活的小规模资产受青睐，以降低流动性风险。人口向都市圈迁移与外国居民增加支撑租赁需求，但需谨慎选择微观市场。

香港特别行政区学生住宿投资前景如何？

香港学生住宿存在严重结构性短缺，非本地学生人数快速增长，预计到2028/29学年缺口达13.7万张床位。政府推出“城市宿舍”计划鼓励商业建筑改造，酒店改造窗口缩小，办公楼成为新热点。学生住宿收益率高于其他物业类型，吸引机构资本和开发商进入，但竞争加剧。

新加坡合租市场是否已经饱和？

新加坡合租市场约9,000-10,000间公寓，仅占私人租赁库存约6%。需求由外籍人士、国际学生和本地年轻专业人士支撑，入住率高达85-95%。但供应受规划限制增长缓慢，运营商竞争激烈导致产品标准化。市场被视为防御性细分领域，可扩展性有限，但表现与整体租赁周期紧密相关。

报告中的代表性数据

210亿美元

亚太生活领域投资规模

2016-2025年，2016年至2025年累计投资规模，其中2025年单年增长49%。

12%

亚太生活领域全球配置占比

2025年，亚太地区生活领域资产占全球机构配置资金的比重，远低于该地区60%的人口占比。

约137,000张

香港非本地学生床位缺口

2028/29学年，基于非本地学生人数166,000人及有效供应估算，反映出严重的供需失衡。

以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。

完整报告包含什么

  • 各市场建租（BTR）项目详情与未来管道数据，包括澳大利亚、日本、韩国等国的具体案例和投资规模。
  • 学生住宿（PBSA）市场的深度分析，涵盖香港、印度等地的供需缺口、政策干预及投资交易案例。
  • 合租市场的演变与运营模式，包含新加坡、日本等地的法规框架、运营商策略及投资者退出路径。
  • 养老住房市场的供应缺口评估，比较澳大利亚、日本、韩国等地的渗透率与增长潜力。
  • 投资者路线图与市场空白量化分析，通过可触及需求与机构存量对比，识别各城市的多户住宅、合租及学生住宿机会。
  • 与Coliwoo等领先运营商的深度访谈，揭示合租市场的制度化和未来发展方向。
  • 适应性再利用策略的实际案例，包括酒店、办公楼改造为学生住宿或合租资产的交易结构。
  • 日本多户住宅市场的收益率趋势与增值改造策略，对比澳大利亚BTR市场的增长潜力和风险。
  • 韩国租赁市场的结构转型分析，从年租制向月租制转变及其对投资的影响。
  • 马来西亚专用工人住宿（PBWA）的机构化过程，包括资本流入、REIT上市和行业整合案例。

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