报告概述
本报告为广发证券发布的房地产行业投资策略月报，聚焦2026年6月房地产市场表现。报告覆盖新房与二手房成交、市场景气度指标（价格、库存、去化）、中央及地方政策动态、土地市场成交与溢价率、重点房企销售与拿地情况，以及板块行情与估值分析。报告通过多维度数据跟踪和对比，旨在帮助投资者把握市场短期变化与中长期趋势，识别价值背离带来的投资机会。
报告的核心结论
新房市场量能回升，景气度持续改善
6月44城新建商品住宅成交面积环比增长7.8%，售批比连续3个月超过100%，开盘去化率升至48%，显示新房市场景气度创年内新高，核心城市供给偏紧下成交好转依赖景气度提升。
二手房量能环比走弱，但挂牌去化周期持续下行
6月11城二手房网签面积同比仍增12.1%，但实时成交环比下降15%；重点12城挂牌量环比微降，去化周期17.5个月，环比缩短0.4个月，一线城市去化周期仅9.5个月，价格分化开始显现。
土地市场两极分化加剧，核心城市溢价率创新高
6月600城宅地出让金同比降39.1%，但一线城市溢价率高达76.2%，核心城市土地热度大幅提升；同时三四线去化率仅58%，流拍率亦处高位，城市间分化显著。
板块深度调整，价值与基本面呈现极端底背离
6月SW房地产指数下跌11.3%，主流开发板块跌20.2%，股价隐含房价下跌预期超15%，而实际房价已连续半年企稳，二者背离程度达21年以来最大，报告认为存在价值重估空间。
报告回答的关键问题
6月房地产市场整体表现如何？
6月房地产市场整体量价走稳但分化加剧。新房成交面积环比改善，景气度创年内新高；二手房网签同比仍增长但实时成交环比走弱；土地市场总量收缩，核心城市溢价率大幅攀升，非核心城市去化困难。
二手房价格是否已经企稳？
6月48城二手房价格环比微降0.4%，一线城市环比上涨1.1%，二线、三四线分别下降0.7%、1.3%。3个月平滑后整体持平，但价格分化开始显现，一线城市价格相对稳定，低线城市降幅扩大。
土地市场分化体现在哪些方面？
土地市场分化主要体现在城市能级之间：6月一线城市宅地溢价率76.2%创年内新高，而三四线仅为2.8%；600城宅地去化率65%，三四线仅58%，低价三四线更只有58%；非城投（房企）拿地面积同比降34%，但城投拿地能力仍弱。
当前房地产板块估值是否已进入底部？
报告认为板块估值已处于绝对底部。16家主流A+H房企PB估值仅0.40X，为17年以来最低，股价中隐含房价下跌预期超15%，而实际二手房价格已连续两月环比持平，背离程度达最大，存在价值重估空间。
报告中的代表性数据
44城新建商品住宅成交面积同比
2026年6月，6月单月同比，较5月降幅扩大1.0个百分点；1-6月累计同比-11.1%。
11城二手房网签面积同比
2026年6月，6月单月同比，一线、二线、三四线分别+8.5%、+12.6%、+16.6%。
600城住宅用地溢价率
2026年6月，环比上升7.9个百分点，同比上升11.6个百分点；一线城市溢价率76.2%，创年内新高。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 完整的新房与二手房成交数据：包含44城商品住宅分线、分城市成交同比表格，以及11城二手房网签、77城中介认购数据，覆盖月度趋势与历史对比。
- 市场景气度详细指标：二手房价格指数分城市、分区域走势图，二手挂牌量及去化周期分线数据，新房库存去化周期、售批比及开盘去化率图表。
- 中央与地方政策全文梳理：6月中央层面涉及公积金条例修订、城市更新规划、设备更新贷款等政策原文及解读，地方层面涵盖城市更新、公积金支持、以旧换新等具体措施分类汇总。
- 土地市场全景数据：600城商住用地出让金、成交建面、楼面价、溢价率、去化率、城投与非城投拿地对比，以及重点11城宅地出让详情。
- 重点房企经营分析：主流房企6月及上半年销售金额、同比增速、权益销售、均价等详细表格，以及拿地金额与拿地力度对比，信用十强房企市占率趋势图。
- 板块行情与估值分析：A股及港股房地产指数涨跌幅、个股涨跌幅排名，16家主流房企PB、PS、PE估值表，以及NAV测算与价值背离分析。
- 风险提示与投资评级：报告明确提示基本面、政策面、融资环境等风险，并给出行业“买入”评级及重点公司估值与财务分析表。
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