报告概述
本报告为房地产行业周报，研究对象为2026年上半年中国房地产市场，覆盖全国及一线城市（京沪广深）的二手房与新房市场。报告主要内容包括：基于国家统计局1-6月数据的总量分析，核心城市房价结构性改善的K型分化特征，以及二手房挂牌价、挂牌量、实时成交、议价率等高频指标的周度跟踪。报告采用东方证券研究框架，结合日本经验进行对比，为投资者提供楼市趋势判断和择时建议。
报告的核心结论
总量压力仍存，楼市结构性回暖延续
报告指出，全国房地产投资、新开工面积等总量指标继续走弱，新建商品房销售额同比降幅扩大，需求端依然疲弱。但核心城市房价呈现结构性改善，京沪二手房价格已连续5个月环比上涨，广深连续4个月上涨，楼市呈现K型分化特征。
不同城市房价改善逻辑不同，上海低总价、深圳中高总价领涨
6月上海二手房涨价集中于500万元以下低总价房源，受益于租金回报率提升和公积金政策；深圳则集中于700万元以上中高总价房源，体现核心区稀缺性和新兴产业财富效应。
地产股行情可领先全国基本面启动
参照日本经验，只要核心城市房价企稳改善，地产股行情便可率先启动，无需等待总量指标全面反转。报告重申核心城市今年房价筑底、明年涨价的基本面判断。
下一个择时窗口可能在三季度末
报告认为7-8月预计量价双弱，叠加中报季市场追逐业绩能见度更高的行业，而金九银十数据预计明显改善，叠加政策预期，三季度末或为下一个配置窗口。
报告回答的关键问题
2026年上半年中国楼市整体表现如何？
总量数据继续走弱，房地产投资、新开工面积同比降幅走阔，新建商品房销售额降幅扩大，需求端疲弱。但核心城市房价结构性改善，京沪二手房价格已连续5个月环比上涨，广深连续4个月上涨，楼市呈现K型分化。
上海和深圳房价改善有何不同？
上海二手房涨价主要集中于500万元以下低总价房源，由租金回报率提升和公积金政策驱动；深圳则集中于700万元以上中高总价房源，受核心区稀缺性和新兴产业财富效应支撑。
楼市回暖能否带动地产股行情？
报告认为，参考日本经验，只要核心城市房价企稳改善，地产股行情可领先全国基本面启动，无需等待总量指标全面反转。当前核心城市房价结构性改善已持续数月。
当前是否是投资地产股的好时机？
报告建议在三季度末逢低布局，理由：7-8月量价可能偏弱，中报季市场注意力转移，而金九银十数据预计改善，叠加政策预期，三季度末或是择时窗口。
报告中的代表性数据
京沪二手房价格环比上涨月数
截至2026年6月，北京、上海二手房价格已连续5个月环比上涨，广州、深圳连续4个月上涨，表明核心城市房价结构性改善持续。
一线城市二手住宅价格环比涨幅
2026年6月，根据国家统计局数据，6月一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅较上月回落0.1个百分点。
上海议价率连续下行月数
截至2026年6月，上海议价率（议价率=100%-实际成交价/挂牌价）已连续5个月下降，6月为6.4%，反映卖方议价能力增强。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 完整1-6月全国房地产开发和销售数据：包含房地产投资、新开工、竣工、销售等各项指标的累计同比变化及表格。
- A股和H股房地产板块市场表现：申万房地产指数、香港内房股及港资房企的周涨跌幅及相对沪深300/恒指的收益对比。
- 个股涨跌幅排行榜：A股和H股房地产个股的周涨跌幅前五名及具体数据。
- 二手房挂牌价、挂牌量、实时成交和议价率的周度及月度详细数据，分城市（北京、上海、广州、深圳）的历史复盘图表。
- 新房成交、库存及去化周期：10大城市新房周度成交、库存面积及去化周期变化，附历史数据。
- 房企融资明细：上周房地产企业债券融资发行总额、利率、期限及评级等详细信息。
- 行业政策及新闻汇总：包括国务院《扩大消费'十五五'规划》相关表述、国家统计局6月房价数据、重点城市土地出让结果等。
- 投资建议与风险提示：具体推荐标的（拿地力度高、京沪土储占比高的龙头房企等）及三大风险因素分析。
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