报告概述
本报告以2026年春季楼市小阳春为研究对象，覆盖京沪广深及二线城市二手房和新房市场，通过高频跟踪挂牌价、挂牌量、成交量、议价率等指标，结合自然资源部38号文关于“严控增量，盘活存量”的政策解读，为投资者提供从政策博弈转向基本面高频跟踪的周期拐点研判框架。报告有助于读者理解当前市场景气度的真实状况，并把握结构性投资机会。
报告的核心结论
小阳春成交量修复需关注价格而非成交量的持续性。
报告指出，过去几年房地产下跌周期中，多次出现政策催化下的以价换量，但建立在资产价格下跌基础上的成交量修复没有持续性。当前小阳春成交量放量明显，但资产价格表现平平，全国挂牌价仍呈下行趋势，因此价格表现是判断周期拐点的关键。
自然资源部38号文明确“严控增量，盘活存量”方向。
38号文规定新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，但并非停止供地。政策核心是建立新增建设用地与存量盘活挂钩机制，推动地方政府转向存量挖潜，这将加速城市更新和城中村改造，利好旧改经验丰富的房企。
中期看好三条结构性主线。
若小阳春后楼市景气度转头向下，报告推荐三条主线：受益于香港楼市改善的港资房企、受益于REITs和利率下行的商业地产标的、以及深耕产品力的“好房子”企业，确定性从高到低排序。
报告回答的关键问题
2026年楼市小阳春能否持续？
报告认为小阳春成交量修复可确立，但持续性取决于价格表现。当前上海等地成交量创新高，但全国挂牌价仍小幅下降，资产价格未明显回升。若后续价格周环比持续转正，小阳春行情有望延续；否则可能重回下行。
自然资源部38号文对房地产开发有何影响？
38号文并非暂停供地，而是严控新增建设用地用于房地产开发，要求年度新增城乡建设用地不超过盘活存量土地面积。这将促使地方政府聚焦存量土地开发，城市更新和城中村改造成为主要供地方式，具备相关经验的房企更具优势。
当前房地产投资应关注哪些方向？
短期可关注小阳春政策博弈和基本面改善带来的脉冲行情；中期若景气度回落，报告建议布局三条结构性主线：香港楼市改善的港资房企、商业地产价值重估标的、以及产品力强的“好房子”企业。
报告中的代表性数据
上海二手房单日网签量
2026年3月14日，创近一年新高，反映小阳春成交量热度。
一线城市二手房成交量周环比
截至2026年3月8日，七日移动平均维度，显示小阳春成交量显著放大。
全国二手房挂牌价周环比
截至2026年3月15日，跌幅收窄0.1pct，但整体仍呈下行趋势。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 完整市场表现分析：A股和H股房地产板块周度涨跌幅、相对收益及个股表现。
- 二手房高频跟踪：覆盖北京、上海、广州、深圳及二线城市的挂牌价、挂牌量、成交量、议价率等指标，含多年历史对比和图表。
- 新房市场跟踪：10大城市新房成交面积、库存及去化周期变化。
- 自然资源部38号文深度解读：政策原文、核心要点、对土地市场和房企的影响分析。
- 房企融资周度动态：上周新发债券明细，包括华润置地等央企和国企的发行规模、利率和期限。
- 行业政策与新闻汇总：东莞人才购房优惠、成都公积金贷款优化、长沙土拍等最新政策。
- 投资建议与风险提示：短期脉冲行情和中期三条结构性主线，以及政策、楼市、信用风险提示。
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