报告概述
本报告为华创证券研究所发布的2026年第9周房地产行业周报，研究对象为中国房地产市场，覆盖2026年2月23日至3月1日期间的板块行情、政策要闻、公司动态、销售端数据和融资情况。报告通过数据监测和事件分析，梳理了上海、淮安、长春、广州等地的楼市新政及越秀地产的拿地动态，并从新房和二手房成交数据入手，分析市场短期表现。同时，报告从开发类房企、稳定红利资产和中介龙头三个方向提出投资策略建议，帮助投资者在行业下行压力中寻找结构性机会。
报告的核心结论
上海进一步放宽住房限购政策
报告指出，上海于2026年2月25日发布新政，调减非沪籍居民购房社保年限，允许符合条件的非沪籍居民在外环内增购住房，并提高公积金贷款额度。这体现了地方政策持续宽松，旨在刺激需求、稳定市场预期。
越秀地产高溢价摘得广州马场核心地块
越秀以236.03亿元总价拿下广州马场1期地块，住宅楼面价约8.57万元/平方米，溢价率26.60%。报告认为，这一举动反映了优质房企在核心城市精准拿地的策略，高拿地精准度是保障资产端收益率、走出独立行情的关键。
第9周新房和二手房成交同比大幅下滑
数据显示，20城新房成交面积同比减少44%，11城二手房成交面积同比减少48%。尽管环比受春节后恢复影响大幅增长，但同比仍显疲弱，表明房地产市场销售端依然承压。
2026年房地产销售量价仍面临下行压力
报告认为，当前新房需求中枢下滑、库存尚未解决、土地财政拖累经济三个问题仍需关注，预计2026年销售量和价格可能继续下行，投资应重点寻找具备alpha能力的房企和资产。
报告回答的关键问题
上海2026年房地产政策做了哪些调整？
报告显示，上海于2026年2月25日发布新政，主要调整包括：缩短非沪籍居民购买外环内住房的社保或个税年限至连续满1年；允许符合条件的非沪籍居民在外环内增购1套住房；持居住证满5年可在全市限购1套。同时，公积金贷款最高额度提升至240万元，并优化贷款套数认定，多子女家庭购买二套住房公积金额度上浮20%。
当前房地产市场新房和二手房成交表现如何？
根据报告第9周数据，20城新房日均成交面积19.1万方，同比减少44%；11城二手房日均成交面积17.7万方，同比减少48%。累计来看，年初至今20城新房成交面积1137万方，同比减少25%；11城二手房成交面积1329万方，同比增加17%。整体呈现新房成交疲软、二手房累计成交略有增长的分化格局。
越秀地产拿下广州马场地块意味着什么？
报告指出，越秀以236.03亿元总价、8.57万元/平方米楼面价、26.6%溢价率摘得广州马场1期地块。该地块包含居住、商业、商务等多种用途，且要求建设国际知名五星级酒店。这体现了越秀深耕广州、高精准度拿地的策略，也反映出优质房企在核心城市逆势扩张的意愿。
2026年房地产投资应该关注哪些方向？
报告提出三条投资主线：一是开发类房企中的区域深耕型，如绿城中国、滨江集团、建发国际、越秀地产等，因其拿地决策胜率高；二是稳定红利资产中的头部购物中心，如太古地产；三是中介龙头贝壳-W，其高效的中央交易系统和强管控能力能保持高市占率。
报告中的代表性数据
第9周20城新房日均成交面积同比变化
2026年第9周（2月23日-3月1日），20城商品房日均成交面积19.1万方，环比增加1013%，但同比减少44%，扣除春节基数效应后仍显疲弱。
越秀地产广州马场1期地块溢价率
2026年2月25日，越秀以236.03亿元总价摘得地块，住宅楼面价约8.57万元/平方米，溢价率约26.60%，显示核心地段竞争激烈。
上海公积金贷款最高额度调整
2026年2月25日新政，购买首套住房的公积金贷款最高额度提升，叠加多子女和绿色建筑上浮后最高可达324万元。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 板块行情与个股表现：详细展示房地产板块在申万一级行业中的涨跌排名，以及A股和港股个股的涨幅、跌幅前五名，并附有走势图表。
- 各地房地产政策回顾：汇总上海、淮安、长春、广州南沙等地的楼市新政全文，包括限购调减、公积金优化、购房补贴等具体条款，方便读者对比不同城市政策力度。
- 新房与二手房销售数据分城市层级展示：按一线、二线、三四线城市分别列出成交面积、环比和同比增速，并附有累计数据，帮助分析不同区域市场分化情况。
- 融资端动态：披露本周仅浦房集团发债的具体信息，包括债券简称、票面利率、发行期限和债券类型，反映房企融资环境。
- 投资策略详细分析：从开发类房企、稳定红利资产（头部购物中心）和中介龙头三个方向，推荐具体标的并阐述逻辑，附带风险提示。
- 行业基本数据与相对指数表现：包含股票家数、总市值、流通市值以及1M、6M、12M的绝对表现和相对沪深300指数表现，供投资者参考。
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