报告概述
本报告为东方证券研究所发布的房地产行业周报，以2026年2月25日上海出台“沪七条”新政为核心事件，系统分析了政策背景、内容及市场影响。报告覆盖上海及一线城市的二手房挂牌量价、成交量、议价率，以及新房成交和库存变化，采用周度高频数据和农历同比方法。同时，报告回顾了板块市场表现和房企融资动态。对于关注政策宽松周期下楼市走势的投资者，本报告提供了及时的量化跟踪和方向性判断。
报告的核心结论
上海新政大幅降低非沪籍购房门槛，精准激活外环内增量需求。
“沪七条”将外环内购房社保要求从3年降至1年，公积金贷款额度提高至最高240万元，多子女家庭可达324万元，实质性降低了购房成本和资格门槛，有望将上海楼市的企稳迹象推至复苏通道。
春节至今一线城市二手房成交明显回暖，京广深同比翻倍。
春节至今（除夕至初十一），北京、广州、深圳二手房日均成交170套，同比去年农历同期增加104%；跟踪的16个样本城市日均成交同比增加46%，显示核心城市楼市改善迹象。
报告认为上海楼市“小阳春”确定性较强，但中期仍需观察5月景气度。
在政策红利和季节性旺季双重共振下，上海楼市小阳春表现被看好。但二季度起约3万套限售房集中解禁可能形成冲击，且整体楼市周期尚未见底，5月将成为真实景气度的观测节点。
房地产政策思路未变，逆周期调节边际趋强但力度有限。
政府总体方向仍是防风险、保民生、去金融化，市场期待的深度降息和大规模收储政策落地难度较大。下一阶段政策重点或以城市更新及三大工程为主，结合高能级城市购房门槛进一步松动。
报告回答的关键问题
上海“沪七条”新政对楼市有何影响？
新政从限购和公积金两方面入手，外环内社保要求从3年降至1年，公积金贷款最高额度提至240万元，同时优化房产税。这大幅降低了非沪籍人口的购房门槛和成本，预计将有效激活外环内增量需求，助力上海楼市企稳，并有望在“政策红利+季节性旺季”下催热小阳春行情。
当前一线城市楼市表现如何？
节后首周，一线城市二手房挂牌价周环比微降0.11%，但上海挂牌价自底部已反弹0.5%；春节至今，京、广、深二手房成交同比去年农历同期翻倍，上海新房年初至今累计成交同比+8%。整体看一线城市呈现回暖迹象，但分化依然存在，深圳新房成交同比下降较大。
未来房地产政策会继续宽松吗？
报告认为政策思路未变，仍是防风险、保民生、去金融化。但逆周期调节边际趋强，上海示范效应下其他一线城市可能跟进放松限购。政策重心或以城市更新、三大工程为主，配合社保年限和落户资格宽松，但深度降息和大规模收储等力度较大的措施落地难度较大。
投资者应如何把握地产板块机会？
短期来看，小阳春行情确定性较高且政策博弈难以证伪，建议积极参与脉冲行情。中期若5月楼市景气度转弱，可关注三条结构性主线：受益于香港楼市触底改善的港资房企；受益于商业不动产REITs和利率下行的商业地产标的；以及深耕产品力、去化能力强的“好房子”企业。
报告中的代表性数据
春节至今京广深二手房日均成交同比增幅
农历除夕至初十一（2026年），春节至今（除夕至初十一），北京、广州、深圳三城二手房日均成交170套，较去年农历同期增长104%。数据来源为冰山数据，统计截至2026年2月27日。
上海二手房挂牌价自底部反弹幅度
截至2026年3月1日，上海二手房挂牌价自近期底部已反弹0.5%，年初至今（2026年1月1日至3月1日）累计上涨0.4%。数据来源为冰山数据，每日更新。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 市场表现：A股房地产板块周涨幅0.61%，港资房企指数周涨幅4.45%，超额收益3.62%，个股明细包括涨跌幅榜。
- 二手房周度跟踪：涵盖全国85城及一线城市挂牌价、挂牌量、成交量、议价率的周度/月度变化，配有历史复盘图表和农历同比数据。
- 新房周度跟踪：包含10个样本城市节后首周新房日均成交的农历同比、库存面积及去化周期变动，一线城市库存周环比下降0.4%。
- 重点事件点评：详细分析“沪七条”政策内容，对比调整前后限购、公积金、房产税变化，并评估其对楼市小阳春和限售房解禁的对冲作用。
- 房企融资周报：统计2026年2月房企债券融资204.19亿元，月环比下降32.1%；关注新城控股、首开股份申报商业不动产REITs的进展。
- 行业政策及新闻：整理2月LPR报价、上海限购松绑、香港楼市表态及国家统计局2025年GDP数据等最新政策动态。
- 投资建议与风险提示：短期看好小阳春脉冲行情，中期给出三条结构性主线；提示逆周期政策、楼市改善不及预期及房企信用风险扩散三个主要风险。
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