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报告概述

本报告由中银国际证券发布，聚焦2026年中国房地产市场走势。报告覆盖商品房销售、房地产开发投资、新开工及竣工等核心指标，通过城市能级分类测算、土地成交滞后推演、施工建安投资拆分等方法进行预测。分析从G端、B端、C端调节供需关系的政策路径，并指出板块投资的两个潜在拐点。报告旨在为投资者提供2026年地产行业趋势判断与配置建议。

报告的核心结论

2026年商品房销售面积预计同比下降8%。

报告预计2026年全国商品房销售面积为8.1亿平，同比降幅较2025年收窄1个百分点。市场呈现“前低后高”走势，一季度压力最大，随后逐季改善。各线城市均量缩价跌，但一线城市有望在四季度基本见底，房价同比降幅收窄甚至转正。

2026年房地产开发投资预计同比下降16%。

报告预计2026年房地产开发投资额为6.9万亿元，降幅较2025年收窄1个百分点。土地投资与施工建安投资双双拖累，但施工建安投资的拖累在缓解，土地投资拖累仍在扩大。各季度投资增速分别为-20%、-17%、-16%、-10%。

2026年一季度末或出现“政策拐点”，四季度可能出现“基本面拐点”。

当前市场主要矛盾从成交量萎缩转变为价格持续下跌。报告认为2026年作为“十五五”开局年，在中央经济工作会议“推动投资止跌回稳”目标下，一季度末可能迎来供需两端政策积极性提升的“政策拐点”，四季度二手房价格降幅收窄或构成“基本面拐点”。

房地产板块建议关注三条投资主线。

一是基本面稳定、一二线核心城市土储占比高的房企；二是销售和拿地均有突破的“小而美”房企；三是率先布局新消费场景的商业地产公司。部分房企2025年计提减值充分，2026-2027年减值压力减轻，存在反转可能。

竣工面积预计延续周期性收缩，同比下降19%。

受2021年下半年以来新开工明显收缩影响，按2-3年工期推算，2026年竣工面积预计为4.9亿平，同比降幅较2025年扩大1个百分点。除天津外，所有省份理论竣工增速均为负，全国理论竣工增速为-21%。

报告回答的关键问题

2026年房地产销售面积会继续下降吗？

报告预计2026年全国商品房销售面积同比下降8%，降幅较2025年收窄。在无政策刺激和高基数下Q1压力最大，Q2起降幅逐步收窄，全年呈“前低后高”态势。一线城市表现优于二线及三四线，有望在Q4基本见底。

2026年房地产投资能否止跌回稳？

报告预计2026年房地产开发投资同比下降16%，降幅较2025年收窄1个百分点，但难以完全止跌。土地投资和施工建安投资均呈负增长，不过施工建安拖累在缓解。各季度降幅逐步收窄，Q4降至-10%。

2026年房地产市场会有哪些拐点？

报告指出可能出现两个拐点：一季度末左右的“政策拐点”，即房地产供需两端政策积极性提升；四季度左右的“基本面拐点”，即需求好转明朗度增加，主要体现在二手房价格降幅收窄。当前主要矛盾已从成交量萎缩转为价格持续下跌。

稳房地产市场的政策方向是什么？

报告建议从G端、B端、C端协同发力：G端通过收储与城市更新吸收供给、创造需求；B端通过资产证券化、调规、主体并购重组转移供给；C端通过限购调整、公积金优化、财税补贴（如贷款利息补贴、契税调降）提振需求。同时需支持房企合理融资、建立额度统筹、增加增信、设立中央纾困基金。

报告中的代表性数据

8.1亿平

2026年商品房销售面积预测

2026年全年，预计同比增速-8%，较2025年降幅收窄1个百分点。

7.4万亿元

2026年商品房销售金额预测

2026年全年，预计同比增速-12%，销售均价9144元/平，同比-4%。

6.9万亿元

2026年房地产开发投资额预测

2026年全年，预计同比增速-16%，较2025年降幅收窄1个百分点。

以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。

完整报告包含什么

  • 完整房地产市场核心指标预测数据表（含2020-2026E销售面积、金额、均价、投资、新开工、竣工等）。
  • G端、B端、C端稳市场政策工具箱详解，包括收储、城市更新、资产证券化、限购调整、公积金优化、财税补贴等具体措施。
  • 按城市能级（一线/二线/三四线）拆分的年度及季度销售面积、均价、金额预测表格与图表。
  • 房地产开发投资测算逻辑框架：将投资拆分为土地投资和施工建安投资，并给出各季度预测。
  • 新开工面积预测方法：基于两个季度前土地成交建面增速的领先关系，分季度预测。
  • 竣工面积预测模型：结构-整体法，按省份分类的竣工预期完成度调整，计算全国及分省理论竣工增速。
  • 土地市场预测：全国300城土地成交建面、楼面均价、总价的2026年季度预测及同比增速图表。
  • 房地产板块投资策略：三条主线及具体标的，包括华润置地、滨江集团、保利置业集团、华润万象生活等。
  • 风险提示：政策出台不及预期、销售与房价持续下行、市场信心修复不及预期。
  • 中银国际证券研究框架与评级体系说明。

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