报告概述
本报告由高力国际发布，聚焦2026年第二季度北京甲级写字楼市场。报告覆盖市场存量、新增供应、净吸纳量、空置率及净有效租金等核心指标，并深入分析主要需求行业（互联网科技、金融、专业服务）及子市场（CBD、通州、望京-酒仙桥等）的表现。报告采用供需平衡框架，结合历史数据与未来预测，为投资者、业主及租户提供市场趋势判断依据，帮助理解当前市场处于租户市场还是业主市场阶段。
报告的核心结论
新增需求持续放量，市场去化态势延续
2026年第二季度，北京甲级写字楼市场新增需求活跃，净吸纳量达到94.6万平方米，推动空置率同比下降2.7个百分点至17.5%。科创企业成为需求主力，带动整体市场稳步去化，预计全年去化趋势将延续。
空置率下降但租金仍承压，市场呈价稳量升特征
尽管空置率同比降低，净有效租金仍同比下跌11.6%至208.2元/月/平方米，反映出市场竞争激烈，业主以价换量策略持续。租户议价能力增强，市场整体处于租户市场平衡偏租户的状态。
互联网科技和金融为前两大需求行业，租户市场特征明显
2026年上半年，互联网科技行业贡献27%的需求，金融行业占23%，专业服务占17%。这三个行业合计占比67%，是市场去化的核心驱动力。租户主导的格局下，业主需通过提升服务品质和灵活性来吸引优质企业。
子市场分化显著，CBD和通州成为新增供应主力
CBD占新增供应的40%，通州占24%，望京-酒仙桥占20%。CBD空置率约20%，租金仍居高位；通州空置率较高，但新增需求逐步消化。金融街空置率最低（9.1%），租金最高（356元/月/平方米），凸显核心区域韧性。
报告回答的关键问题
北京甲级写字楼空置率近期如何变化？
2026年第二季度，北京甲级写字楼空置率为17.5%，同比下降2.7个百分点，环比下降约1个百分点。市场新增需求持续释放，尤其是科创企业贡献显著，推动空置率稳步下行。预计在新增供应有限的背景下，空置率将进一步改善。
哪些行业是北京甲级写字楼的主要需求来源？
主要需求行业为互联网科技（27%）、金融（23%）和专业服务（17%），三者合计占2026年上半年总需求的67%。此外，受政策支持，科创和金融行业扩张意愿较强，成为租赁市场的主力军。
2026年北京甲级写字楼的新增供应集中在哪些区域？
新增供应主要集中在CBD（占40%）、通州（占24%）和望京-酒仙桥（占20%）。这三个区域合计占新增供应的84%，其中通州作为新兴商务区，正处于快速去化阶段；CBD则因存量较大，空置率短期仍承压。
北京甲级写字楼租金未来走势如何？
报告预测2026年全年租金仍将承压，净有效租金同比下跌约11.6%至208.2元/月/平方米。尽管空置率改善，但业主竞争激烈，租金回升动力不足。核心区域如金融街租金保持坚挺，但整体市场仍需时间消化存量。
报告中的代表性数据
空置率
2026年第二季度，整体市场空置率，同比降低2.7个百分点，环比下降约1个百分点，表明市场去化持续。
净有效租金
2026年第二季度，平均净有效租金，同比下降11.6%，反映市场竞争激烈，业主以价换量。
净吸纳量
2026年第二季度，季度净吸纳量，同比增长403%，显示新增需求旺盛，科创企业为主要驱动力。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 完整的历史回顾：图表展示2021年至2028年新增供应、净吸纳量及空置率的时间序列，帮助读者把握长期趋势。
- 子市场深度分析：针对CBD、丽泽、望京-酒仙桥等8个子市场的空置率与租金预测，揭示区域分化特征。
- 需求行业详细解读：互联网科技、金融、专业服务等行业的租赁需求占比及增长驱动因素，附典型案例。
- 未来三年预测：2026-2028年供应、吸纳量及空置率、租金走势预测，为投资决策提供参考。
- 市场平衡状态判断：基于供需指标量化租户市场与业主市场的切换时点，辅助谈判策略。
- 专家观点与策略建议：高力国际北京董事总经理李娟的市场点评，以及针对不同市场参与者的行动建议。
- 数据来源与研究方法：注明数据来源于高力国际，并解释净有效租金口径、预测模型假设等。
- 附加指标：全市存量、新增供应分季度明细、各子市场租金变化对比等精细化数据表格。
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