报告概述
报告聚焦上海甲级写字楼市场，覆盖2025年Q4及全年数据，并展望至2028年。研究对象包括CBD核心区与DBD次核心区，分析空置率、净有效租金、新增供应与净吸纳量等核心指标。报告采用供需框架与子市场对比方法，旨在帮助读者理解当前市场周期位置及未来趋势，为业主、租户与投资者提供决策参考。
报告的核心结论
短期需求回暖难改市场整体下行趋势
2025年Q4单季净吸纳量回升至13.2万平方米，但全年净吸纳量仅26.7万平方米，不足去年一半，显示市场仍在寻底，租金全年累计跌幅达10.3%，供需格局未改善。
租金创近五年最大年度跌幅
2025年全年净有效租金累计下降10.3%，为近五年最大降幅，反映供应持续放量而需求疲软，业主面临较大调价压力，市场由租户主导。
未来供应压力持续但有望逐步消化
2026年预计新增供应84.7万平方米，空置率维持高位（Q4为22.0%），但展望至2028年，净吸纳量有望回升，租金增速或于2027年后转正。
核心区与次核心区市场表现分化明显
CBD核心区如南京西路空置率17.7%但租金9.11元/天/平方米，DBD次核心区如北滨江空置率56.8%且租金仅4.67元，不同子市场供需差异突出，租户选择空间大。
报告回答的关键问题
上海甲级写字楼租金还会继续下跌吗？
报告显示2025年租金累计跌幅创近五年最大，预计2026年租金继续承压，但2027年租金增长率可能由负转正。短期因新增供应集中，租金仍面临下行压力，中长期随需求修复有望企稳。
上海写字楼空置率什么时候能下降？
2025年Q4空置率为22.0%，2026年新增供应仍较大，空置率短期内难见明显下降。报告预测净吸纳量在2027—2028年逐步回升，届时空置率可能进入去化通道。
哪些行业在租赁上海甲级写字楼？
主要需求行业包括物流运输（55%）、专业服务（19%）、金融（14%）。物流运输占比突出，反映其扩张需求，专业服务与金融也构成重要租赁力量。
上海甲级写字楼哪个子市场表现最好？
CBD核心区如南京西路、外滩、陆家嘴保持高租金（7-9元/天/平方米）和相对低空置率（16-18%）；而DBD次核心区如北滨江、大连路空置率超37%，租金较低。核心区基本面更优。
报告中的代表性数据
年度净吸纳量
2025年全年，2025年全年净吸纳量，不足2024年一半，显示需求疲软。
净有效租金年度跌幅
2025年全年，创近五年最大年度降幅，反映供需失衡。
市场空置率
2025年Q4，高位运行，未来新增供应将持续推高空置压力。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 完整市场数据与趋势图表：包括2020-2028F新增供应、净吸纳量、空置率及租金增长率走势图，直观展示市场周期变化。
- 子市场详细对比：CBD核心区与DBD次核心区共21个子市场的存量、空置率与净有效租金数据，便于定位投资或租赁区域。
- 子市场地图标注：以地图形式标注各子市场位置与关键指标，帮助理解空间分布。
- 未来供应预测：2026年新增供应84.7万平方米的具体项目信息及后续年度供应计划。
- 需求行业分析：物流运输、专业服务、金融等主要需求行业的租赁占比与趋势解读。
- 市场展望与预测：对下一季度及2026-2028年的空置率、租金走势给出具体预判，包括下季度展望文字。
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