报告概述
本报告聚焦2025年第四季度北京甲级写字楼市场，覆盖全市及金融街、CBD、中关村、亦庄等主要子市场。报告分析了供应与需求格局、租金与空置率走势、各子市场分化表现，以及写字楼投资市场动态。研究基于莱坊的统计数据，采用环比同比分析、子市场对比等方法，旨在为投资者、开发商、租户和业主提供市场洞察与决策参考。
报告的核心结论
以价换量策略促使空置率微降，但租金持续下行。
市场通过降价、免租期及定制装修等激励维持去化，全市平均租金环比下降3.9%，同比下降12.7%，而空置率环比下降0.8个百分点至17.0%。多数子市场承压，仅亦庄实现租金逆势上涨。
科技、金融、专业服务构成需求“铁三角”，科技行业持续领跑。
TMT、金融、专业服务三大行业合计占全年成交面积超70%，其中科技行业需求最活跃，字节跳动等企业在中关村等区域进行新租。内资企业主导地位强化，外资需求收缩。
2026年供应高峰将加剧市场竞争，空置率预计升至20.5%。
2026年将迎来75.7万平方米新增供应，主要集中于CBD区域，如Z5、Z6等项目。高品质办公载体入市将拉高空置率，同时租金预计同比下跌约9%，短期市场走势难言明朗。
绿色化、智能化、灵活化成为办公物业核心价值支点。
在“十五五”规划与中央经济工作会议高质量发展要求下，ESG认证水平与产业适配能力将拉大项目价值差距，市场加速从增量规模竞争转向存量价值重构，符合政策导向的项目更具韧性。
报告回答的关键问题
北京甲级写字楼租金未来走势如何？
报告指出，2026年租金预计同比下跌约9%，受集中供应影响，东部子市场短期承压。但长期来看，随政策利好与需求分化，具备产业适配与品质优势的项目租金更具支撑。
哪些行业是北京写字楼需求主力？
科技行业持续领跑，金融与专业服务紧随其后，三者构成稳定的需求“铁三角”，合计占全年成交超70%。此外，商业航天、新能源汽车等战略性新兴产业在亦庄带来增量需求。
2026年北京有哪些新增写字楼供应？
2026年预计新增75.7万平方米甲级写字楼，主要位于CBD区域，包括Z5大家未来中心、Z6维晟中心等优质项目。这些供应将加剧竞争，带动产品标准升级。
当前北京写字楼投资市场有哪些特点？
投资市场延续国内资本主导格局，买家以自用型为主。典型案例包括扬子江药业以22.54亿元收购北京世茂大厦，以及花径教育购置E_ZIKOO智慧谷独栋，体现企业核心区位配置偏好。
报告中的代表性数据
全市平均有效租金
2025年第四季度，环比下降3.9%，同比下降12.7%，为平均净有效租金。
平均空置率
2025年第四季度，环比下降0.8个百分点，同比下降1.43个百分点。
亦庄租金环比增速
2025年第四季度，亦庄子市场租金逆势上涨至84.4元/平方米/月，为全市唯一正增长区域。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 全市及七大子市场的详细存量、租金、空置率数据图表，包括金融街、CBD、中关村、亦庄等区域对比。
- 2025年第四季度主要租赁成交案例列表，涵盖企业名称、面积、交易类型，如中国进出口银行扩租17,000平方米。
- 供应与需求历史走势图，展示2014-2025年新增供应、净吸纳量与空置率关系。
- 租金走势长周期数据，自2008年以来各季度租金变动趋势。
- 各区域2026-2029年及以后新增写字楼面积预测图。
- 投资市场案例详细分析，包括扬子江药业收购世茂大厦、花径教育购置独栋等交易细节。
- 核心结论的政策背景分析，结合“十五五”规划与中央经济工作会议要求。
- 莱坊研究团队联系方式及近期其他研究报告列表。
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