报告概述
本报告由戴德梁行于2025年12月发布，是《2026年大中华区房地产市场展望》的完整研究。报告以宏观经济转型为背景，考察大中华区商业地产在“十五五”开局之年的发展机遇与挑战。研究覆盖写字楼、零售物业、工业物流、大宗交易四大核心市场，并深入分析AI驱动的基础设施、绿色转型、资产管理等热点话题。报告还提供了北京、上海、深圳、广州、成都、香港、台北七个城市的详细市场数据与未来预测。通过多维度框架，帮助投资者、业主和租户理解市场趋势、识别投资机会。
报告的核心结论
新质生产力将带动TMT行业写字楼需求显著增长
报告指出，高水平科技自立自强引领的新质生产力发展，将使TMT行业在2026年成为大中华区写字楼租赁市场的核心驱动力。人工智能、集成电路等先导产业的扩张将推动优质办公空间需求，尤其在北京、上海等创新中心，科技企业租赁占比持续上升。
消费市场从物质满足转向体验与情感共鸣
报告认为，新世代消费者的重心正从物质需求转向情绪价值获取，推动国潮、小众品牌和定制化服务崛起。零售品牌从“规模扩张”转向“价值创造”，消费场景嵌入娱乐、社交与自我提升，智能技术进一步重塑零售边界。
公募REITs扩容至写字楼和酒店将提振大宗交易
随着C-REITs试点资产范围扩大至写字楼和酒店，报告预测2026年这一政策将显著增加投资者对该类资产的关注，推动交易活跃度。REITs为商业地产提供了退出渠道，同时促进资产精细化运营。
供应链整合与智能自动化强化工业物流竞争力
报告显示，物流与制造设施的协同整合将提升大中华区供应链韧性，通过在制造中心周边配置仓储及增值加工环节，企业可降低成本。智能自动化系统（如机器人、AMRs）的部署将最大化运营效率，巩固中国在全球制造业的领先地位。
报告回答的关键问题
2026年大中华区写字楼市场的主要驱动力是什么？
报告指出，新质生产力发展带动的TMT行业扩张是写字楼需求增长的核心动力。高水平科技自立自强政策下，人工智能、集成电路等先导产业企业扩大布局，推动核心城市优质办公空间需求。同时，金融行业向优质资产靠拢，新能源与高端制造也贡献稳定需求。
中国零售品牌在2026年将呈现哪些发展趋势？
报告显示，中国零售品牌正从“规模扩张”转向“价值创造”，在全球价值链中影响力增强。新世代消费者追求情绪价值，小众品牌、国潮设计与定制化服务崛起。智能技术如智能导购、虚拟体验等将重构零售运营逻辑，实现全域融合。
公募REITs扩容对商业地产市场有何影响？
报告认为，C-REITs将试点资产扩大至写字楼和酒店，为这些资产提供了透明的退出通道，吸引更多投资者参与。这一举措将推动商业地产去杠杆、促进城市可持续发展，并提升写字楼和酒店资产的投资热度，预计2026年大宗交易市场将因此活跃。
工业物流市场如何应对全球供应链重组？
报告指出，通过物流与制造设施的整合，企业在制造中心周边配置仓储和增值加工环节，可降低成本并提高效率。同时，智能自动化系统（如机器人、AMRs）提升设施吞吐能力。“中国+1”战略释放的优质工厂空间为投资者提供了收购面向未来设施的机会，强化大中华区作为高技术制造枢纽的地位。
报告中的代表性数据
大中华区商业地产投资总额（2025年前三季度）
2025年前三季度，大中华区商业地产总交易额在2025年前三季度同比保持相对稳定，显示市场投资活动韧性。
北京写字楼空置率
2025年四季度，北京甲级写字楼空置率数据，反映市场供需压力，报告预计2026年大量新增供应将继续推高空置率。
中国AI核心产业规模（2024年）
2024年，AI核心产业规模持续增长，驱动数据中心等资产需求，印证报告对科技驱动市场的判断。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 宏观趋势分析：涵盖新质生产力、房地产高质量发展、提振消费三大方向，并包含GDP拉动因素图表。
- 热点话题与另类资产：深入探讨资产管理价值引擎、绿色转型、AI驱动基础设施（如数据中心）的投资机遇。
- 写字楼市场专题：分析科技自主对租赁需求的拉动、自用型买家的市场支撑作用，以及配套设施作为核心竞争力的重要性。
- 零售物业市场专题：阐述国产品牌崛起、体验与情感消费趋势，以及智能技术赋能零售的全域融合策略。
- 工业物流市场专题：聚焦供应链协同整合、智能自动化系统应用，以及工厂空间搬迁带来的投资机会。
- 大宗交易市场专题：总结2025年交易额与买家结构，展望2026年利率下行、REITs扩容对市场的提振作用。
- 北京、上海、深圳、广州、成都、香港、台北七大城市详细市场数据：包括写字楼、零售、工业物流的存量、空置率、租金、资本化率及未来供应预测。
- 要点总结：概括经济环境、行业板块和发展机遇，为投资者提供关键决策参考。
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