报告概述
本报告由戴德梁行大中华区研究部发布，以2026年“十五五”规划开局之年为背景，系统考察大中华区商业地产市场的发展趋势与投资机遇。报告覆盖北京、上海、深圳、广州、成都、香港、台北七个核心城市，从宏观趋势、热点话题与另类资产、写字楼、零售、工业物流、大宗交易六大维度展开分析。报告采用供需分析、资本化率趋势、市场展望框架，并引入资产管理、ESG、AI基础设施等前沿视角，旨在帮助投资者、开发商及企业用户把握市场调整期中的结构性机会。
报告的核心结论
新质生产力将驱动写字楼需求结构性增长
报告指出，高水平科技自立自强引领的新质生产力将为大中华区写字楼租赁市场注入新动能。TMT行业将迎来显著扩张，金融行业加速向优质资产靠拢，新能源与高端制造业对总部及研发设施的需求也将增加，从而推动核心创新中心对高标准办公空间的需求。
国产品牌崛起与情绪消费重塑零售市场
报告显示，中国零售品牌正从“规模扩张”转向“价值创造”，新世代消费重心从物质满足转向情绪价值获取。小众品牌、国潮设计与定制化服务快速崛起，消费场景向娱乐、社交与自我提升多元融合。智能技术赋能零售，推动全域融合与运营优化。
REITs扩容至写字楼和酒店将激活大宗交易市场
报告强调，随着中国公募REITs试点资产范围扩大至写字楼和酒店领域，将推动投资者对相关板块的关注。REITs市场持续增长，不仅为商业不动产去杠杆提供关键机制，也向公众提供透明投资渠道，有望提升办公、酒店类资产的流动性与估值重塑。
境内资本将继续主导大中华区投资市场
报告指出，2025年前三季度中国大陆市场境外投资占比降至历史低位，境内资本如保险公司、银行和自用买家成为主导。受海外利率宽松政策影响，外资投资活动低迷，预计短期内该趋势将持续。自用型买家在核心城市写字楼市场中的交易额占比明显提升。
资产管理成为商业地产价值提升的核心手段
报告认为，在供应集中放量推高空置率、租金疲软的背景下，资产管理已从单纯维护转向项目差异化核心手段。通过运营效率提升、ESG改造和租户组合优化，可显著提升净营业收入（NOI）、吸引机构资本，并保持资产价值韧性。
报告回答的关键问题
2026年大中华区写字楼市场有哪些新需求来源？
报告指出，新质生产力发展将带动TMT行业需求显著增长，金融行业加速向优质资产靠拢，新能源与高端制造业对总部及研发设施的需求也为市场增添动力。自用型买家特别是高科技和金融领域的国内企业积极购置自用空间，构成市场韧性。
公募REITs扩容对商业地产投资有何影响？
报告强调，C-REITs试点范围扩大至写字楼和酒店领域，将推动投资者对该板块的关注。该政策不仅为基础设施及商业不动产去杠杆提供关键机制，还向公众提供受监管的透明渠道。预计将提高办公、酒店类资产的流动性，并推动行业精细化发展。
中国零售消费市场正在发生哪些结构性变化？
报告显示，中国零售品牌正加速崛起，从“规模扩张”转向“价值创造”。消费重心从物质满足转向情绪价值获取，催生小众品牌、国潮设计与定制化服务。消费场景碎片化与圈层化，使消费嵌入娱乐、社交与自我提升。智能技术赋能零售，实现全域融合。
工业物流市场在2026年有哪些关键趋势？
报告指出，物流与制造设施整合将强化大中华区供应链韧性及竞争力，通过智能制造产业集群实现高效响应。智能自动化系统如机器人技术将提升运营效率。全球产业链重塑为优质工厂空间创造投资机遇，制造业龙头正加速吸纳搬迁释放的优质资产。
报告中的代表性数据
大中华区商业地产投资总额（2025年前三季度）
2025年前三季度，单位：人民币亿元。数据涵盖中国内地、香港和台湾一亿人民币以上的大宗交易，不包括土地交易和公司收购。
北京写字楼市场未来新增供应（至2028年底）
2026年-2028年，单位：万平方米。预计2026年完工126万平方米，主要集中在中央商务区、通州和望京-酒仙桥商圈。
中国AI核心产业规模（2024年）
2024年，单位：人民币亿元（根据图5趋势估算，原文仅提供2021-2024年趋势图，具体数值为戴德梁行整理）。显示AI产业快速扩张驱动数据中心及写字楼需求。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 七大城市详细市场概览：包括北京、上海、深圳、广州、成都、香港、台北的写字楼、零售物业及工业物流市场的存量、空置率、租金、资本化率等核心指标，以及2026年供需预测。
- 宏观趋势深度分析：聚焦新质生产力、现代化产业体系建设、房地产高质量发展、提振消费三大政策方向，并附有三大需求对GDP拉动的历史数据图。
- 热点话题与另类资产专题：详细阐述资产管理作为价值引擎的策略，绿色转型与ESG改造对资产价值的影响，以及AI驱动数据中心基础设施的投资浪潮。
- 写字楼市场专题：涵盖科技自立自强催生的新需求、自用型买家角色、配套设施差异化优势，并含AI核心产业规模及一线城市自用与投资交易占比变化图。
- 零售物业市场专题：分析国产品牌崛起、体验感与情感需求、智能技术赋能，附2025年中国消费者品牌倾向调查及不同品类零售累计增长数据。
- 工业物流市场专题：探讨供应链协同整合、智能自动化系统、工厂空间搬迁投资机遇，含制造业固定资产及电子商务交易额增长趋势图。
- 大宗交易市场专题：展示2019-2025年前三季度大中华区投资总额、境内买家主导格局、REITs市场发行规模增长趋势，以及C-REITs扩容至写字楼酒店的政策影响。
- 各城市资本化率趋势及预测：包含北京、上海、深圳、广州、成都、香港、台北的写字楼、零售物业资本化率历史数据及2026年预测曲线图。
- 要点总结：经济环境、行业板块、发展机遇三大维度提炼，涵盖公募REITs扩容、国有资产证券化、新兴支柱产业（新能源、新材料、低空经济）关注及资产管理重要性。
- 戴德梁行研究团队联系方式及免责声明：提供北区、华东区、华南华中区、华西区、香港、台湾及亚太资本市场研究主管联系信息。
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