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报告概述

本报告为广发证券房地产行业投资策略周报，覆盖2026年第5周（1月23日-1月29日）的市场动态。研究对象包括新房与二手房成交、市场景气度、土地市场、开发及物业板块行情、C-REITs板块。报告采用数据跟踪与政策分析框架，旨在帮助投资者把握短期市场节奏和政策催化下的投资机会。

报告的核心结论

商业不动产REITs首批挂牌，规模超321亿元

上周证监会主导的商业不动产REITs开始第一批申报，首批8单项目评估价值合计321.05亿元，占存量C-REITs规模的14%。此举将大幅提升C-REITs市场流动性，解决高估值问题，未来不动产REITs规模有望快速增长。

三道红线政策正式取消，地产回归市场化

据新闻报道，监管不再要求房企每月上报三道红线指标，该政策自2020年实施以来有效降低了行业杠杆，如今退出标志着供给端限制解除，房企融资渠道拓宽，行业进入有序市场化发展轨道。

二手房市场热度延续，成交同比大幅增长

第5周11城二手房网签面积同比增长154.9%，1月前29天同比增长9.6%；79城中介口径二手房成交套数同比增384.3%，春节对齐同比增28.2%。二手房来访转化率维持5.2%高位，市场景气度持续超季节性。

板块关注度大幅提升，低估值房企弹性大

受三道红线取消及二手房数据向好催化，SW房地产板块虽周跌2.2%但周初至周四涨2.6%。主流房企如中国金茂（+21.8%）、中国海外宏洋（+21.7%）领涨，估值低、投资强度高的开发商弹性更大。

报告回答的关键问题

三道红线取消对房地产行业有何影响？

三道红线取消意味着房地产行业供给端限制解除，房企不再被要求每月上报该指标，融资渠道将显著拓宽。报告认为此举标志着行业回到有序市场化发展轨道，对房企融资能力提升意义重大，有助于行业供给端出清后的复苏。

二手房市场表现如何？能否持续？

报告数据显示，第5周11城二手房网签面积周同比增154.9%，79城中介口径成交套数同比增384.3%。1月前29天二手房认购套数一线同比+51%、二线+60%、三四线+74%。市场来访转化率维持5.2%高位，成交量超越季节性，若小阳春延续，底部有望确立。

商业不动产REITs首批申报哪些项目？

首批8单商业不动产REITs于1月29-30日申报，包括砂之船REIT（50.64亿）、凯德REIT（50.42亿）、银泰百货REIT（42.73亿）、保利发展REIT（20.38亿）、陆家嘴REIT（26.74亿）、上海地产REIT（38.43亿）、唯品会REIT（74.70亿）、锦江REIT（17.01亿），合计321亿元。资产类型涵盖奥特莱斯、购物中心、办公、酒店等。

当前房地产板块值得投资吗？

报告认为板块投资具备较好持续性。二手房量价向好，若小阳春交易同比涨幅维持20%以上且核心城市二手挂牌消纳周期降至8个月以下，可初步确立底部。主流房企PB仅0.51x，处于21年以来13%分位数，估值较低。资产价格若企稳，PB有望修复至1.5x以上。建议关注低估值、强补货能力的房企。

报告中的代表性数据

+37.2%

50城新房周成交面积同比增速

2026年第5周（1月23日-1月29日），50城新房成交面积319.25万方，环比+3.3%，同比+37.2%（受去年春节低基数影响）。春节对齐同比下降18.6%。

+154.9%

11城二手房周成交面积同比增速

2026年第5周，11城二手房成交面积180.77万方，环比-9.0%，同比+154.9%（春节对齐同比-10.7%）。1月前29天同比+9.6%。

321.05亿元

首批商业不动产REITs申报规模

2026年1月29-30日，8单商业不动产REITs集中申报，评估价值合计321.05亿元，占存量C-REITs规模的14%。其中中金唯品会REIT规模最大（74.70亿）。

以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。

完整报告包含什么

  • 一、上周地产政策：详细梳理中央及地方房地产政策，包括三道红线取消的来龙去脉、以旧换新政策试点（上海静安区）及其他地方去库存措施。
  • 二、成交表现：覆盖50城新房网签、11城二手房网签、79城二手房认购的周度及月度数据，分线城市详细跟踪，包含春节对齐同比以消除季节扰动。
  • 三、市场景气度：新房推盘、去化率、库存动态（10城住宅口径）；二手房来访量、转化率及挂牌量变化；33城二手房价格周度和月度环比趋势，含重点城市表格。
  • 四、土地市场表现：300城宅地出让金、供给建面、成交建面、去化率、溢价率、楼面价等数据，分一线、二线、三四线展示。
  • 五、开发板块行情复盘与观点：SW房地产板块涨跌幅排名、16家主流房企及违约房企股价表现、PB估值历史分位数（最低0.51x），并附重点公司推荐名单。
  • 六、物业板块行情复盘与观点：物业板块指数、龙头物企周度表现、港股通持股变化、重点物管公司回购情况，以及中海物业等业绩预告。
  • 七、香港地产企业行情复盘与观点：13家港股通港资房企周度涨跌幅（平均+4.9%）、南向资金变化、股息率（平均值4.1%）。
  • 八、房地产板块近期观点：基于量价数据判断市场底部条件，以及资产价格企稳后PB修复空间（主流房企预计修复至1.5x以上）。
  • 九、C-REITs板块投资观点：含政策要闻、一级市场首批8单商业不动产REITs详细分析（各项目估值、出租率、分派率等）、二级市场行情及换手率，板块涨跌幅排名。
  • 十、风险提示：基本面不及预期、政策改善力度不足、市场需求下滑、库存累积快于预期等风险因素。

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