REITs月度观察（20260101-20260131）——二级市场价格重返上涨通道，多只商业不动产REITs推进中
光大证券2026-02-0214 页
报告概述
本报告为光大证券发布的REITs月度观察，研究对象为中国公募REITs市场，覆盖2026年1月1日至1月31日期间的数据。报告主要分析一级市场已上市与待上市项目情况、二级市场价格走势（包括大类资产、底层资产和单只REIT层面）、成交规模与换手率、主力资金净流入及大宗交易情况，并梳理当月相关政策。通过月度跟踪和横向对比，帮助投资者快速了解REITs市场短期动态和结构性特征。
报告的核心结论
二级市场整体上行，产权类涨幅优于特许经营权类
2026年1月，中证REITs全收益指数上涨4.22%，产权类REITs回报率5.7%，特许经营权类为3.42%。产权类资产因租金增长预期更受资金追捧，涨幅领先。
水利设施类REITs月度涨幅居首
从底层资产类型看，水利设施类REITs以9.7%的回报率位列第一，其次为新型基础设施类（8.38%）和消费类（7.6%）。水利设施类因稀缺性及稳定现金流预期表现突出。
商业不动产REITs申报密集，政策明确支持
1月有8只商业不动产REITs申报，证监会工作会议提出“抓好商业不动产REITs试点平稳落地”，政策面释放积极信号，有望加速扩容。
主力资金净流入放大，消费基础设施最受青睐
本月主力资金净流入总额达5.88亿元，较上月增加。消费基础设施类净流入3.66亿元居首，华夏华润商业REIT等成为资金重点布局对象。
报告回答的关键问题
2026年1月公募REITs整体表现如何？
1月公募REITs二级市场价格波动上行，中证REITs全收益指数回报率4.22%。在主流大类资产中，REITs回报率介于A股与美股之间，整体表现中性偏强，74只REITs上涨，仅3只下跌。
哪些资产类型的REITs涨幅最大？
水利设施类REITs涨幅最大，回报率9.7%；其次为新型基础设施类8.38%和消费类7.6%。水利设施类当前仅有一只产品，稀缺性推升价格。
商业不动产REITs近期有哪些新动向？
1月共有8只商业不动产REITs集中申报，包括华夏保利发展、华夏银泰百货等项目。同时证监会明确提出推动商业不动产REITs试点平稳落地，政策支持力度加大，行业扩容预期增强。
REITs市场资金面有何变化？
本月主力资金净流入总额5.88亿元，较上月明显增加，消费基础设施类获资金净流入最多。大宗交易总额15.5亿元，环比亦有增长，显示市场交易热情回升。
报告中的代表性数据
4.22%
中证REITs全收益指数本月回报率
2026年1月，反映已上市公募REITs整体二级市场价格表现，包含分红再投资收益。
5.7%
产权类REITs回报率
2026年1月，产权类REITs（如园区、仓储等）本月涨幅高于特许经营权类，体现资产增值预期。
58819万元
主力资金净流入总额
2026年1月，全市场主力资金（大单）净流入合计，较上月增加，显示市场交易热情升温。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 已上市78只REITs的完整概况一览表，包括证券简称、上市日期、资产类型、发行规模、募集份额等。
- 待上市22只REITs的项目状态、资产类型及最新更新日期，揭示未来供给节奏。
- 中证REITs指数及全收益指数走势图，以及与其他大类资产（黄金、原油、A股等）回报率的横向比较。
- 按底层资产类型和项目属性（产权/特许经营权）划分的回报率对比图表，直观展示结构性差异。
- 每只REIT的本月回报、年化波动率、上月回报等详细数据表，便于个股分析。
- 不同底层资产REITs的成交金额、区间日均换手率对比，反映流动性分布。
- 主力资金净流入额及连续流入天数图表，识别资金重点布局方向。
- 大宗交易成交额、折溢价率及单只REIT大宗交易明细，洞察机构交易行为。
- 2026年1月REITs相关政策汇总，包括证监会会议、商务部文件及地方政策等。
- 风险提示部分，涵盖价格波动、政策不及预期及统计口径差异等风险因素。
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