报告概述
本报告为REITs行业周报，覆盖截至2026年7月10日的一周内中国公募REITs市场表现。报告重点关注首批4只REITs指数基金完成募集对市场的影响，系统分析二级市场价格走势、板块轮动、成交量与换手率、估值水平（IRR、P/NAV、现金分派率）等指标。报告采用指数对比、板块分类统计及个券估值排序等框架，为投资者提供市场全景与投资策略参考。
报告的核心结论
首批REITs指数基金为市场引入增量资金。
南方、易方达、华夏、中金旗下首批4只REITs指数基金于7月9日完成募集，合计约12亿元资金即将入市。此类产品填补了指数化投资空白，为个人投资者提供便捷通道，降低择券难度，利于分散风险，有助于提升市场流动性与稳定性。
本周REITs市场整体震荡，板块分化明显。
截至7月10日，已上市REITs总市值约2151.3亿元，周均涨幅-0.09%。仓储物流、生态环保板块表现较优，涨幅分别为0.3%和0.23%；数据中心、保障房板块回调，分别下跌1.51%和0.7%。市场整体呈震荡格局，超五成产品出现估值修复迹象。
REITs估值持续分化，高分红品种受关注。
已上市REITs中债IRR分化，易方达广开产园REIT以12.6%位列第一，平安广州广河REIT、中金湖北科投光谷REIT紧随其后。P/NAV区间为0.5-1.7，消费类REITs溢价较高。分派率仍是定价重要支撑，但需警惕脱离基本面的价值陷阱。
投资主线围绕政策催化、业绩兑现与龙头溢价。
报告提出四条投资主线：一是政策主题催化下的超预期弹性（如消费类）；二是通胀叙事下的业绩兑现确定性（如高速类）；三是解禁或季报利空出尽后的价值重构机会；四是扩募阶段龙头原始权益人的竞争优势。打新仍存套利空间。
报告回答的关键问题
首批REITs指数基金对市场有何影响？
首批4只REITs指数基金合计募集近12亿元，即将进入市场。它们跟踪中证REITs全收益指数，覆盖53只成份券，为个人投资者提供便捷的指数化投资工具，同时降低择券难度，分散风险，有望提升市场流动性和机构参与度，是REITs市场发展的重要里程碑。
本周哪些REITs板块表现较好？
本周仓储物流和生态环保板块表现较优，均录得正收益；数据中心和保障房板块回调幅度较大。具体来看，仓储物流板块周涨幅0.3%，生态环保板块0.23%，而数据中心板块下跌1.51%，保障房板块下跌0.7%。市场呈现明显的板块轮动特征。
当前REITs的估值水平如何？
截至7月10日，REITs估值持续分化。中债IRR前三分别为易方达广开产园REIT（12.6%）、平安广州广河REIT（11.8%）和中金湖北科投光谷REIT（11.7%）。P/NAV区间为0.5-1.7，华夏首创奥特莱斯REIT等消费类标的溢价较高。分派率仍是重要定价因素，但需关注基本面对估值的支撑。
REITs市场目前处于什么阶段？
目前REITs市场进入扩募与新发并行阶段，首批指数基金推出标志指数化投资起步。二级市场整体震荡，板块分化明显。投资策略应从单纯打新转向多主线配置，包括政策主题、通胀受益、择时机会以及龙头溢价。同时需警惕二级价格波动、项目运营风险等。
报告中的代表性数据
首批REITs指数基金募集金额
截至2026年7月9日，南方、易方达、华夏、中金四家基金公司旗下的首批4只REITs指数基金全部完成募集，合计近12亿元增量资金即将进入REITs市场。
已上市REITs总市值
截至2026年7月10日，已上市REITs总市值约2151.3亿元，平均单只REIT市值约27亿元。
本周仓储物流板块涨幅
2026年7月3日至7月10日，本周仓储物流板块REITs二级市场涨幅为0.3%，在所有板块中表现最优。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 中证REITs指数与其他主要股指、债指的本周及年度表现对比图表。
- 已上市REITs个券的完整二级市场价格数据，包括收盘价、涨跌幅、市值等。
- 各板块REITs的成交量、换手率、振幅等交易活跃度指标详表。
- REITs估值表现数据，包括IRR、P/NAV、现金分派率、股息率TTM等，覆盖所有标的。
- 分板块（仓储物流、产业园区、保障房、交通基础设施等）的详细市场分析。
- 对REITs一二级市场打新套利空间的专题讨论。
- 基于政策主题、通胀预期、估值修复和龙头溢价的四类投资策略详解。
- 风险提示部分，包括二级价格波动、基础设施项目运营风险及测算误差风险的具体说明。
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