报告概述
本报告对2025年四季度公募REITs业绩进行点评，覆盖已上市78只REITs，涵盖数据中心、消费设施、租赁住房、仓储物流、产业园区、高速公路、市政环保等主要资产类型。报告通过分析各板块四季报披露的运营数据、可供分配金额及分派率变化，评估不同资产经营分化情况，并展望后续投资机会。同时，报告介绍了商业不动产REITs政策进展及申报案例，为投资者提供新品种参与参考。
报告的核心结论
消费设施板块四季度业绩优异，春节延迟利好一季度表现。
四季报披露当周消费设施板块上涨4.13%，华安百联消费涨幅达10%。受益于2026年春节较晚，消费热潮延后至一季度，预计各消费REITs将有较大客流和购物需求，一季度经营业绩可期。华安百联消费四季度可供分配金额同比增长16%，分派率约4.2%居板块之首。
数据中心受AI算力需求带动，景气度高但收益率已近参考值。
润泽科技和万国数据中心四季报披露当周分别收涨6%和5.6%，交易活跃。行业受益于AI算力需求，项目未来可持续性较好。根据2025年可供分配金额计算，两者动态分派率已降至3.39%和3.28%，接近租赁型项目分派率参考值3.33%，后续价格波动需关注。
产业园区板块供股收入下滑明显，建议关注有业绩保障的高分派率个券。
多只园区REITs 2025年可供分配金额同比下滑超10%或较预测值完成度不到80%，孵化器项目去化压力大。分派率约4.46%在租赁型REITs中靠前，建议关注出租率80%以上、设有收益分配调节机制、分派率靠前的个券，如招商科创、博时津开产园、创金合信首农。
商业不动产REITs正式推出，审批效率提升，可积极留意申报进度。
2025年末证监会发布通知正式推出商业不动产REITs，重点支持商业综合体、零售、办公、酒店等业态。申报可直接向证监会和交易所提交，无需发改部门审核，审批时效提升。四川证监局已摸底存量资产，茂业商业公告拟以其成都茂业中心部分楼宇作为底层资产申报，基金期限约20年。
报告回答的关键问题
公募REITs四季报哪些板块表现最好？
四季报披露当周各板块普涨，涨幅靠前的是新型设施（+5.87%）和消费设施（+4.13%），涨幅靠后的是能源设施（+0.88%）和交通设施（+1.69%）。数据中心受AI算力驱动表现强劲，润泽科技和万国数据中心分别收涨6%和5.6%；消费设施整体优异，华安百联消费涨幅达10%。
商业不动产REITs试点进展如何？
2025年12月31日证监会正式推出商业不动产REITs试点，重点支持商业综合体、零售、办公、酒店等业态。申报无需发改部门审核，可直接向证监会和交易所提交，审批效率提升。2026年1月23日四川证监局联合摸底存量商业不动产，同日茂业商业公告拟以成都茂业中心部分楼宇作为底层资产申报，基金管理人为华夏基金，产品期限约20年。
消费设施REITs一季度业绩预期如何？
由于2026年春节较2025年延迟近20天，四季度启动的春节消费热潮将推迟至2026年1-2月，预计各消费REITs仍将有较大的客流活动和购物需求，一季度经营业绩可期。华安百联消费四季度可供分配金额同比增长16%，嘉实物美消费虽营收下降但系合同换签，对现金流无影响，分派率约4%仍具吸引力。
产业园区REITs面临哪些挑战？
产业园区板块多只个券2025年可供分配金额同比下滑明显，较预测值完成度低于80%，孵化器项目去化压力大。例如建信中关村产业园REIT指出2026年北京商务园区将有近64万平方米新增供应，八成以上集中在北清路区域，竞争加剧。中金湖北科投光谷产业园也表示区域项目密集，招租面临压力。
报告中的代表性数据
四季度报披露当周REITs市场成交量
2026年1月19-23日，四季报披露当周REITs市场放量上涨，日均成交量环比增长44.51%，日均成交额环比增长46.63%，中证REITs全收益指数周度上涨2.17%。
华安百联消费REIT四季度可供分配金额同比变化
2025年第四季度，华安百联消费REIT四季度租金收入同比增长39.46%，联销收入同比增长8.69%，带动可供分配金额同比增长16%。项目位于上海杨浦区五角场核心商圈，分派率约4.2%。
中航首钢绿能REIT四季度发电量同比变化
2025年第四季度，中航首钢绿能REIT四季度结算电量9806.28万千瓦时，同比增加32.64%；生活垃圾处理量28.46万吨，同比增加18.83%。主因基金管理人及首钢生态积极协调垃圾来源，推动进厂量增加，带动发电量提升。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 完整市场数据与趋势图表：包括中证REITs全收益指数走势图、各板块价格表现表、各资产类型详细运营数据表（出租率、租金单价、可供分配金额等）。
- 各资产类型深度分析：数据中心、消费设施、租赁住房、仓储物流、产业园区、高速公路、市政环保共7个板块的四季报跟踪，每板块包含基金名称、换手率、涨跌幅、分派率变化等指标。
- REITs业绩兜底条款汇总：详细列出中金重庆两江、招商科创、博时津开产园、华夏金隅智造工场等10余只REITs的收益分配调节机制和原始权益人承诺内容。
- 产业园区和仓储物流个券基本面表格：完整展示每只REITs各季度出租率、租金单价、剩余租期、收缴率及同比变化。
- 高速公路板块路产分析：包含各路段收费截止日期、周边改扩建对本项目的影响、日均车流量和路费收入累计同比。
- 商业不动产REITs政策与案例：证监会63号文要点、交易所审核关注事项、茂业商业申报案例细节（底层资产、基金管理人、产品期限、战略配售比例）。
- 风险提示：涵盖政策超预期调整、基础设施项目经营风险（不可抗力、保险缺失等）、数据统计风险。
- 分析师声明与评级说明：包括公司评级和行业评级标准，以及完整的免责声明。
本页内容由川海智库整理，用于帮助读者快速了解报告主题、核心观点和主要内容。由于报告量大、人工能力有限，部分观点、数据、统计口径或表述可能存在偏差，具体内容请以完整报告原文为准。
