报告概述
本报告围绕当前房地产市场的“二次下探”现象，从定量测算与定性分析出发，提出了三大核心思考：存量房供给过剩、二手房价格领先新房、以及地产调整的尾部风险。报告详细测算了套户比、库存去化周期等关键指标，并从供给、需求、价格、政策四个维度对比二手房与新房的价格机制，最后分析了开发商、购房者和银行面临的风险演变，为理解市场底部和政策方向提供了系统性框架。
报告的核心结论
存量房供给过剩，减少净供给是稳地产关键
报告测算显示，2023年城镇住宅套户比已升至1.17，商品住宅库存去化周期仍处高位，整体供给相对充裕。在此背景下，促进房地产止跌回稳的核心在于通过收储、盘活不良资产、淘汰老旧住房等方式减少净供给，而非单纯刺激新增需求。
二手房价格是判断市场底部的领先指标
由于二手房供给弹性大、价格市场化程度高、真实需求率先释放，其价格变化通常领先于新房。当前二手房价格仍在探底，2025年11月同比下降5.7%，环比连续下跌，表明市场底部尚未出现，新房价格企稳将滞后于二手房。
地产尾部风险向银行体系集中，中小银行压力较大
报告指出，开发商流动性风险与资产减值风险仍在演化，居民资产负债表收缩导致个人按揭不良率持续上升（2025年上半年升至0.75%），银行净息差与不良率之差转负，利润缓冲能力减弱。尤其城农商行等中小银行因资产集中度高，面临更大的资产质量压力。
报告回答的关键问题
当前房地产套户比处于什么水平？
报告测算，2020年城镇住宅套户比首次突破1，达到1.06，2023年进一步升至1.17。这意味着每户家庭平均拥有超过1套住房，供给相对充裕，房地产市场已从供不应求转向存量过剩格局。
为什么二手房价格比新房更具参考意义？
二手房供给弹性大，业主可快速调整挂牌价；需求端真实需求往往先在二手房释放；价格形成完全市场化，不受限价等行政约束；需求侧政策（如降首付）的边际影响也首先体现在二手房。因此二手房是判断市场冷热的“温度计”和价格底部的重要领先指标。
房地产调整对银行体系的风险有多大？
报告认为，风险已从开发商端向居民端转移，个人按揭不良率持续上升，2025年上半年已达0.75%。同时，银行净息差与不良率之差转负，信用成本处于低位，利润缓冲空间有限。中小银行因区域集中度高、风险客户覆盖面有限，面临的资产质量压力更大，是后续需要重点关注的对象。
减少房地产净供给有哪些政策抓手？
报告提出四大抓手：一是政府收储（土地与存量商品房）直接去库存；二是盘活改造不良房产，用于养老、托育等公共服务；三是推动老旧住房更新置换，通过房票安置、以旧换新等手段促进出清；四是市场化淘汰三四线城市的“远大新”及鬼城区域住房。
报告中的代表性数据
城镇住宅套户比
2023年，指城镇家庭户均拥有的住宅套数，由国盛证券研究所基于房企销售套数等数据测算，反映整体供给相对充裕。
70城二手房价格同比降幅
2025年11月，国家统计局70个大中城市二手住宅价格指数同比变动，显示二手房市场仍在深度调整。
上市银行个人住房贷款不良率
2025年上半年，根据上市银行年报测算，较2021年底的0.30%累计上升超0.45个百分点，反映居民端风险显性化。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 详细的套户比测算方法及历史走势图表，包括商品住宅与全部住宅的口径对比。
- 全国商品住宅已开工未售库存与已竣工未售库存的去化周期数据及趋势图。
- 各省份城镇住宅套户比空间分布图，揭示东高西低、东北偏低的格局。
- 四大政策抓手的具体分析：政府收储案例（含土地与商品房）、商业地产盘活案例、房票安置与以旧换新机制、鬼城指数分布。
- 二手房与新房价格形成机制的四个维度详细对比，附有北京成交面积同比图、70城房价指数图。
- 对开发商流动性风险与资产减值的定量分析，包括A股地产板块剔除预收款资产负债率、净负债率等指标。
- 购房者资产负债表收缩的测算：住房资产占总资产与净资产比重、房地产业就业贡献等。
- 银行房地产风险分析：上市银行对公与个人贷款不良率、净息差与不良率差、风险加权信用成本等详细表格与图表。
- 风险提示部分：测算误差、政策变化、宏观经济波动、超预期风险暴露。
- 完整的免责声明及投资评级说明。
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