多方合力打开配置窗口——6月REITs月报
华泰证券2026-07-0315 页
报告概述
本报告为华泰证券发布的2026年6月REITs月报，研究对象为中国公募REITs市场。报告覆盖了二级市场价格走势、板块分化、一级市场供给节奏、估值变化以及增量资金动态。报告重点分析了商业不动产REITs集中上市后的供需格局变化，从供给冲击向需求驱动转换的判断，并梳理了REITs指数基金发售、原始权益人增持和保险资金入市三大增量资金来源。报告还详细比较了各类资产的分派率、IRR及与国债利差等估值指标，为投资者提供配置参考。
报告的核心结论
REITs市场正从供给冲击转向需求驱动
报告指出，首批商业不动产REITs已完成上市定价，短期供给冲击基本消化，部分项目发行放缓；需求端指数基金、原始权益人增持、潜在保险资金形成梯次入市格局，供需拐点已现，配置窗口正在打开。
当前REITs估值处于历史偏低区间
截至6月末，产权类REITs分派率5.17%处于历史94.4%分位数，经营权类IRR均值4.99%处于43%分位数，市场P/NAV为1.10倍低于历史均值1.13。价格调整后分派率被动抬升，风险收益比改善。
保租房逆势上涨，产业园领跌
6月板块分化明显，保租房类REITs录得0.90%正收益，资金偏好现金流稳定品种；产业园类下跌5.86%领跌各板块，主因基本面修复偏慢及供给扩容压力。
指数基金发售是短期价格拐点信号
首批4只REITs全收益指数基金于7月1-7日发售，合计上限12亿元，虽然体量有限但信号意义强。6月25日公告当日中证REITs全收益指数大涨2.34%，验证市场对政策信号的积极反应，后续建仓将是第一个验证窗口。
报告回答的关键问题
当前REITs市场是否值得配置？
报告认为配置窗口已打开。供给端冲击基本消化，需求端指数基金、原始权益人增持和保险资金入市形成合力，估值回落至历史偏低区间，产权分派率5.17%处于94%分位数以上，性价比提升。7月指数基金建仓将是关键验证点。
商业不动产REITs供给压力是否持续？
首批4只集中上市后第二批6只迅速获批，但部分项目发行节奏放缓，如华夏凯德延期、光大安石未启动，网下报价倍数下降至1-2倍，显示供给压力边际减弱。已定价产品2026年预测分派率4.15%-5.99%，估值趋于理性。
哪些板块REITs值得关注？
报告建议关注消费、高速、能源、整租厂房仓储等基本面稳健、前期超跌及占指数权重较大的券种。保租房、数据中心、市政环保运营稳健适合长期配置。具体需结合二季报披露情况。
保险资金何时能够入市？
目前保险资金尚不能投资商业不动产REITs，需等待监管明确准入。但报告认为保险资金是中期最大增量变量，其体量大、久期长、偏好稳定收益，若政策落地将有效改善投资者结构。
报告中的代表性数据
5.17%
产权类REITs分派率
2026年6月30日，处于历史94.4%分位数，与10年期国债利差343.54BP，处于99%分位以上，显示较高配置价值。
4.99%
经营权类REITs IRR
2026年6月30日，处于历史43%分位数，与10年期国债利差325.75BP，处于61%分位水平。
1.10倍
全市场P/NAV
2026年6月30日，低于上市以来均值1.13，处于偏低位置。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 完整市场数据与趋势图表：包含中证REITs全收益指数走势、各板块加权指数涨跌幅及历史对比。
- 估值分析图表：产权类分派率与10年期国债利差历史走势、经营权类IRR与国债利差、P/NAV序列。
- 板块细分数据：保租房、产业园、消费、仓储物流、数据中心、能源、高速、市政环保等各资产类别的分派率或IRR及利差变动。
- 增量资金解析：REITs指数基金产品详细信息（华夏、南方、易方达、中金）及原始权益人增持公告汇总（增持主体、金额、期限）。
- 一级供给统计：商业不动产REITs发行进展表（询价日期、认购价、网下倍数、预测分派率），基础设施REITs审核动态。
- 风险提示：资金入市不及预期、资产运营风险、利率上行风险的具体说明。
- 研究方法与框架：基于P/NAV、分派率、IRR、利差等多维度估值体系，以及供需格局分析框架。
- 流动性分析：日均换手率变化及与股、债、黄金资产的相关性分析。
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