南京2025年度房地产市场分析报告

榆叶飞云2026-02-0240 页

报告概述

报告聚焦南京2025年房地产市场，覆盖政策环境、土地市场、住宅市场、市场热点四大板块。政策层面分析国家及南京调控变化，土地市场关注供求量与低密宅地趋势，住宅市场深入新房量价、库存结构、二手房表现及典型项目案例。报告旨在帮助读者了解南京楼市运行特征与未来方向，为投资决策提供参考。

全年新房供应面积约215万㎡，成交面积约269万㎡，均较2024年显著下滑。下半年政策利好缺席，市场量价表现萎靡，成交均价约30277元/㎡，连续三年回调。

2025年涉宅用地成交建面576万㎡，较2021年高点下降近60%。低密宅地（容积率≤1.8）占比达84%，主城核心板块供地占比从15%提升至29%，地价与容积率下调吸引市场化房企参与，新增6家外地民企进驻南京。

2025年市区二手房成交8.4万套，同比下降9%；成交均价19881元/㎡，同比下跌13%。存续挂牌量维持高位，降价房源占比持续扩大，买方市场主导，整体仍处下行区间。

截至2025年底，新房狭义库存约542万㎡，出清周期升至25个月。当年成交房源中，上市超过2年的积压库存占比达64%，典型板块如五桥、龙潭100%为历史房源，房企通过降价、房票安置、政府回购等方式加速去化。

2025年南京新房市场供需两端延续缩量，成交面积约269万㎡，再度创下历史新低；成交均价约30277元/㎡，连续三年回调。全年开盘去化率约20%，下半年平均折扣率回升至8折左右，市场整体低迷，以价换量为主。

2025年南京土地供地量持续下滑，成交建面576万㎡，整体溢价率低位运行。供地重心向主城核心板块倾斜，低密宅地占比提升至84%，叠加地价下调和容积率降低，吸引28家市场化房企参与，其中6家外地民企首次进驻。

2025年二手房成交均价同比下跌13%，远高于新房价格调整幅度。主要原因是二手房存续挂牌量维持高位（约15万套），取消限售后次新房大量入市，供需矛盾激化，买方市场主导下业主持续降价促销，而新房因成本约束和品质差异降价空间相对有限。

报告展望，2026年政策将延续适度宽松，市场进入自我调节周期。土地端将继续缩量提质，新房仍将以价换量为主，早期库存房源将成为降价重灾区；二手房市场短期仍处下行区间，以价换量持续。同时“好房子”建设如第四代住宅仍有拓展空间。

269万㎡

2025年，南京市区商品住宅成交面积（不含溧水和高淳），同比延续下滑，创历史新低。

19881元/㎡

2025年，南京市区二手房成交均价，同比下降13%，价格跌幅远高于新房。

576万㎡

2025年，南京市区涉宅用地成交规划建筑面积（不含溧水和高淳），较2024年微降，供地量处于低位。

以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。

完整政策环境分析：梳理2025年国家层面对房地产的定调及南京本地限购、限贷、限售、公积金等所有现行政策细则，帮助理解调控背景。
土地市场区域供求明细：分区域（江宁、江北、主城等）的土地供应量、成交量、楼面价及溢价率数据，展示各区域土地热度差异。
住宅市场板块成交排行榜：全市各板块新房成交量排名，包含东山、南部新城、江心洲等20个重点板块数据及同比变化。
典型项目案例深度解析：对中北金基山和月、颐和金陵印、绿城金基沁百合三个项目的产品定位、销售表现、客户来源进行详细复盘。
房企销售与投资分析：包含房企销售金额与面积TOP10榜单，以及金茂、招商蛇口、金基三家典型房企的在售项目、新拿地情况及投资策略。
市场热点专题：低密墅类产品回归主城（如瑞玺RICI、凤起潮鸣、绿城云庐）的供应与去化情况；户内精装趋势变化；以及南京与合肥、杭州、成都、上海等城市计容新规对比。
市场总结与未来展望：从政策、土地、新房、二手房、热点五个维度总结2025年市场，并对2026年政策、土地供给、新房价格、二手房走势及产品升级做出预判。
完整数据图表：包含各章节涉及的折线图、柱状图、饼图及表格数据，支持进一步分析。

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