报告概述
本报告聚焦中国REITs（C-REITs）市场，覆盖2025年政策动态、市场规模、投资者结构、财务基本面及行情走势。采用多维度分析框架，从政策扩容、业绩表现、板块轮动等角度深入剖析，旨在为投资者理解REITs市场规律提供参考。
报告的核心结论
2025年REITs政策围绕常态化发行，行业扩容和扩募加速。
政策重点包括发布782号文缩短扩募间隔至6个月，以及991号文新增商业办公、酒店、体育场馆等可发行行业，推动市场供给扩大。
整体业绩承压，仅保租房板块实现增长。
25Q3可比REITs收入同比降5.65%，可分配金额降13.44%。保租房板块逆势增长，收入同比升6.76%，可分配金额升4.71%，成为唯一正增长板块。
2025年C-REITs综合收益上涨12.24%，表现优于债市。
综合收益指数全年涨幅12.24%，高于国债指数（0.02%）和中债新综合（0.05%），但弱于权益类资产。行情呈上半年上涨、下半年震荡特征。
新发REITs在行情上涨时易享红利，分派率回归是普适规律。
上半年新发REITs涨幅普遍靠前，如九州通REIT涨44.5%；下半年关注度下降，部分项目因估值偏高涨幅一般。分派率回归影响新股、板块和存量项目。
报告回答的关键问题
2025年REITs行业政策有哪些重要变化？
政策主线为常态化发行，扩大行业范围并加速扩募。具体包括：发改委782号文将扩募间隔从12个月缩短至6个月；991号文新增商业办公、四星级以上酒店、体育场馆和城市更新项目；证监会推出商业不动产REITs试点。
C-REITs市场规模现状如何？
截至2025年末，广义C-REITs市场规模达2551亿元，其中二级市场78单项目总市值2185亿元。规模同比增长39.71%，但平均单只规模仅30亿元，远低于其他主要REITs市场。
哪些板块业绩表现较好？
保租房和消费REITs业绩表现突出。保租房REITs在25Q3收入、EBITDA和可分配金额同比分别增长15.05%、14.53%和10.46%；消费REITs平均出租率97%以上，分派率高于保租房，受增量资金追捧。
2025年REITs行情受哪些因素影响？
核心因素包括：经营业绩与分派率回归（普适规律）、板块逻辑（消费和保租房表现强势）、新发REITs的上市时机、解禁抛压（规模393亿元，历史最高）以及宏观经济政策（低息环境下资产荒）。
报告中的代表性数据
C-REITs二级市场总市值
2025年末，截至2025年12月31日，已上市78单项目总市值，较24年末增长39.71%。
保租房REITs收入同比增速
24Q4-25Q3累计，在整体业绩下滑背景下，保租房板块是唯一实现收入正增长的板块，EBITDA同比增7.58%。
2025年C-REITs综合收益涨幅
2025全年，综合收益指数全年表现优于国债指数（0.02%）和中债新综合（0.05%），但低于万得全A（27.65%）。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 一、政策梳理及市场发展：详细分析2025年REITs政策主线，包括782号文和991号文要点，以及行业范围变化。
- 二、C-REITs市场规模及流动性：涵盖二级市场规模、投资者结构（保险、券商持仓变化）、审核阶段项目、流动性及解禁节奏。
- 三、C-REITs财务基本面情况：分板块和个券的业绩分析，包括收入、EBITDA、可分配金额的同比环比及完成率。
- 四、C-REITs市场行情：整体行情走势、分板块分阶段表现，以及行情影响因素（新股、业绩、解禁、经营数据等）。
- 五、风险提示：包括基金价格波动风险、管理风险及基础设施项目相关风险。
- 完整表格与图表：涵盖市场数据、业绩对比、行情统计等40余张图表及30余张表格。
本页内容由川海智库整理，用于帮助读者快速了解报告主题、核心观点和主要内容。由于报告量大、人工能力有限，部分观点、数据、统计口径或表述可能存在偏差，具体内容请以完整报告原文为准。
