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报告概述

本报告为天风证券发布的2025年12月REITs市场跟踪专题研究。报告聚焦国内REITs市场当月行情表现，分析OCI（其他综合收益）记账规则对市场的影响，并深入解读全国第二单供热REIT——山证晋中供热REIT的反馈答复稿。报告覆盖产权类与经营权类各板块的估值、换手率、收益率等指标对比，梳理12月发改委、证监会等部门的REITs扩围扩容政策，汇总项目动态与限售解禁情况，最后给出基于资产基本面和政策红利的投资建议。报告旨在帮助投资者理解短期市场波动背后的政策与情绪因素，把握中长期REITs配置机遇。

报告的核心结论

OCI记账规则担忧引发12月REITs指数震荡

2025年12月，市场担忧监管要求对REITs分红进行“本息拆分”，导致以经营权类资产为代表的高分派REITs受冲击更大，中证REITs全收益指数当月累计下跌2.7%，换手率降至年内低位。月末在商业不动产REITs试点落地等政策刺激下，指数有所反弹。

产权类资产表现优于经营权类

受OCI政策影响，产权类REITs（如IDC、产业园区、仓储物流）涨跌幅好于经营权类（能源、环保水务、高速公路），因经营权类资产的分红包含本金归还，受本息拆分记账冲击更大。12月IDC板块涨跌幅+0.2%，而高速公路板块跌6.5%。

供热REIT估值经反馈调整压降4.0%

山证晋中供热REIT的反馈答复稿对营收量价假设做出审慎调整，包括调增停热率增长率、后移调价时间、提前成本上调、新增智能化资本开支等，最终估值由11.22亿元降至10.77亿元，压降4.0%。

年末政策利好推动REITs扩围扩容

2025年12月，发改委将超甲级商务楼宇、光热发电项目纳入REITs范围；证监会正式推出商业不动产REITs试点，并发布推动市场高质量发展通知，明确“1+3+N”框架，同时险资松绑政策预计释放超700亿元增量资金，为REITs市场注入长期流动性。

报告回答的关键问题

12月REITs市场为何大幅震荡？

主要因市场担忧监管要求对REITs分红进行“本息拆分”记账（OCI政策），导致分红中“本金”部分不能计入当期收益，直接影响机构收益考核。经营权类资产受影响更大，引发抛售。月末在商业不动产REITs试点落地等政策刺激下，市场反弹。

山证晋中供热REIT反馈稿做了哪些调整？

反馈稿对营收量价、成本、折现率等关键假设做了审慎调整。具体包括：存量面积停热率按年调增0.83%，新增面积停热率参考近年高比例，收缴率取近期最低值；同城同价调价时间后移至2030-2031年；热源成本上调时间前移；新增智能化软件升级资本开支；残值不计入评估；折现率微升至7.73%。最终估值压降4.0%。

当前哪些REITs板块估值或收益有吸引力？

产权类资产中，仓储物流分派率TTM达4.2%、产业园区4.0%、消费类4.0%，估值偏低；经营权类中，高速公路IRR达7.4%，与十年国债利差5.6个百分点，回调后长期持有IRR回报可观。保障房、消费基础设施等需求刚性资产分派率也进入有吸引力区间。

商业不动产REITs试点对市场有何影响？

2025年12月31日证监会正式推出商业不动产REITs试点，明确“1+3+N”框架，重点支持商业属性资产发行，鼓励跨领域整合。试点标志着REITs市场从基础设施拓展至商业不动产，有望吸引更广泛长期资金入市，改善市场流动性和估值体系，为板块带来长期利好。

报告中的代表性数据

-2.7%

12月中证REITs全收益指数涨跌幅

2025年12月，月度累计涨跌幅，跌幅较10月、11月分别扩大1.2pct、2.2pct，跑输同期创业板指、黄金等大类资产。

7.4%

高速公路板块IRR

截至2025年12月31日，经营权类资产中IRR最高，与十年国债利差5.6pct，主因分派水平高（分派率TTM 10.1%）且本月回调幅度较大。

4.0%

山证晋中供热REIT估值压降

反馈稿较申报稿，估值由11.22亿元调整至10.77亿元，主要因停热率、调价时间、成本、残值等假设趋于审慎。

以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。

完整报告包含什么

  • 完整REITs市场指数走势图及与红利指数、十年期国债收益率的对比分析，展示12月先跌后涨的波动特征。
  • 各板块REITs成交额占比、换手率、交易拥挤度等交易热度指标，以及产权类与经营权类板块的涨跌幅、估值、PV ratio对比。
  • 产权类资产分派率TTM与经营权类资产IRR的详细数据，以及各板块相对净值折溢价率，帮助判断估值高低。
  • 山证晋中供热REIT反馈答复稿的完整调整对比表，涵盖营收量价、成本、资本开支、折现率、残值等8项调整细节及原因分析。
  • 12月发改委、证监会等部门的REITs政策动态原文摘要，包括扩围清单、商业不动产试点通知、推动市场高质量发展通知等。
  • 市场项目动态更新表格，列出4只申报/受理、5只问询/反馈、1只通过/注册的项目明细，以及未来3个月解禁限售汇总表。
  • 投资建议部分详细阐述短期关注“错杀”优质资产（保障房、消费基础设施等）和顺周期边际改善板块（仓储物流、高速公路）的逻辑。
  • 中长期视角下扩募红利和商业不动产试点制度红利的分析，以及风险提示（基本面复苏不及预期、流动性解禁、利率波动、估值背离等）。

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