北京房地产市场 2025年回顾及2026年展望

仲量联行2026-01-2520 页

报告概述

本报告由仲量联行发布，系统回顾了2025年北京房地产市场在办公楼、投资和高端酒店三大领域的发展状况，并对2026年趋势进行展望。报告基于详实的数据和案例，分析各板块的新增供应、需求变化、租金走势、资产交易特征及资本化率动态，为投资者、开发商和企业用户提供决策参考。

2025年北京甲级办公楼净吸纳量维持低位，但年末空置率较2024年下降1.3个百分点至15.2%，主要得益于部分企业升级需求释放。科技互联网、金融、专业服务和生命科学行业的升级需求占比均超过40%，其中生命科学行业高达60%。

2025年北京商业地产大宗交易额约180亿元，同比下降58%。交易类型日趋多元，零售、长租公寓和综合用途占比上升，办公楼成交占比下降。自用型买家占据主导地位，内资占比超七成，外资进一步收缩。

2025年下半年，北京高端酒店平均房价和每间可出租客房收入同比均下降逾4%，但入住率基本持平。奢华酒店入住率小幅增长，房价和RevPAR仍面临压力。国际游客增长显著，前三季度入境游客达388.4万人次，同比增长42.9%，为市场注入新动力。

零售板块在C-REITs政策带动下热度上升，酒店REITs也迈出关键一步。未来资产流动性有望改善，为优质商业地产提供退出渠道，促进市场结构性调整。

2025年末北京甲级办公楼空置率为15.2%，较2024年末下降1.3个百分点。净吸纳量保持低位，但新增供应减少，市场处于消化存量阶段。科技、金融、专业服务和生命科学行业的升级需求成为主要支撑。

2025年北京商业地产投资热点转向零售、长租公寓和综合用途。按成交额计，办公楼占比降至42%，零售和长租公寓均占16%，数据中心和产业园也受到关注。C-REITs政策扩围进一步推动零售板块热度上升。

2025年下半年，北京高端酒店市场整体下行：平均房价同比下降逾5%，每间可出租客房收入减少超过4%，但入住率与上年持平。奢华酒店入住率小幅增长，房价和RevPAR承压。国际游客增长是亮点，前三季度入境游客增长42.9%。

2026年北京酒店市场将迎来9家高端酒店开业，新增2,608间客房。酒店REITs政策落地有望改善资产流动性，同时资产价格理性回调为买家提供窗口期。运营方将更注重精细化运营和现金流管理。

210元/平方米/月

2025年第四季度，租金为同质比较后的有效租金，同比下降16.3%

15.2%

2025年第四季度，较2024年同期下降1.3个百分点

180亿元

2025年全年，同比降幅58%，交易以小额为主

以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。

办公楼市场详细回顾：包括甲级和乙级办公楼的新增供应、净吸纳量、租金及空置率历年数据，以及各主要行业（TMT、金融、专业服务、生命科学）的升级需求占比分析。
投资市场深度分析：涵盖2019-2025年北京与上海大宗交易额对比、2025年交易类型分布（按宗数和金额）、买方类型与来源变化，以及主流资产资本化率趋势图。
高端酒店市场供给盘点：2019年至2028年北京高端及以上酒店客房供给变化，包括现有供给、新增供给和预计新增供给的详细数据，以及2026-2028年代表性酒店项目列表。
酒店市场月度业绩对比：2025年下半年高端及奢华酒店每月入住率、平均房价、每间可出租客房收入的同比变化，以及与2019年水平的对比图表。
酒店及旅游市场总结：2025年国庆中秋假期旅游数据（人次、花费、入境游客）、大型活动影响分析，以及通州文旅项目签约信息。
市场未来展望专题：针对2026年的办公楼、投资和酒店市场预测，包括C-REITs政策对零售和酒店资产的影响、全球资本流动（美联储降息、日本加息）、酒店资产交易流动性及运营策略建议。

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