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报告概述

本报告为华泰证券发布的2025年12月REITs月度专题研究。报告聚焦于当月中国公募REITs市场的运行情况，覆盖政策动态、二级市场价格表现、一级市场发行与扩募进展以及资产类型分化。研究框架以政策分析、量化指标（收益率、波动率、利差）和基本面评估为主，旨在为投资者提供REITs市场的短期观察与中期趋势判断，帮助理解政策变化和会计处理扰动对资产定价的影响。

报告的核心结论

12月REITs市场受OCI扰动价格承压，表现不及股债。

2025年12月，中证REITs全收益指数收跌2.93%，跑输沪深300等权益资产。OCI本金和利息拆分讨论引发市场恐慌，指数一度回吐全年涨幅，经营权类资产跌幅更大。月底政策利好提振情绪，但全月仍录得负收益。

证监会新规标志REITs进入“基础设施+商业不动产”全面发展新时期。

2025年12月31日，证监会及交易所集中发布多项政策，明确商业不动产REITs聚焦业态、降低收益率要求、放松回收资金使用、畅通申报渠道。新规从发行、投资、生态建设等方面全方位支持REITs高质量发展，市场提质扩容可期。

一级打新策略失效，扩募成为供给主要方式。

12月仅1只REIT首发上市，华夏安博仓储首日破发10.16%，创历史最大首日跌幅。扩募显著提速，中航京能光伏和华夏华润有巢完成扩募，国金铁建发布首单高速REIT扩募公告。打新收益摊薄，需精选项目。

产权与经营权REITs利差分化，高分红属性吸引力下降。

截至12月31日，产权REITs分派率与10年期国债利差257BP，经营权IRR利差281BP。相较于中证红利股息率，产权分派率和经营权IRR均倒挂，高分红优势不突出，对权益资金吸引力可能下滑。

报告回答的关键问题

2025年12月REITs市场为何表现不佳？

主要受OCI（其他综合收益）扰动影响。12月中下旬市场关于OCI本金和利息拆分的讨论引发恐慌，指数快速下跌，经营权类资产受影响更直接。此外年底市场活跃度下降，换手率环比降低。月底政策利好虽提振情绪，但全月仍收跌。

商业不动产REITs新规有哪些关键变化？

新规明确商业不动产REITs重点支持商业综合体、零售、办公、酒店等业态；收益率要求改为与10年期国债收益率挂钩（净现金流分派率不低于国债+150BP，IRR不低于国债+300BP）；回收资金可用于存量收购、新增投资和偿债；申报效率提升，审核反馈缩短至20个工作日。

当前REITs打新策略是否有效？

已失效。2025年12月华夏安博仓储REIT上市首日破发10.16%，延续11月破发趋势。打新收益因极低认购比例和定价偏高而被摊薄。未来应精选基本面稳健、估值合理的项目，可关注新资产类型（如数据中心、文旅）的估值溢价机会。

哪些REITs资产在OCI扰动中被错杀？

基本面经营稳健的消费、保租房、工业厂房以及关联方租赁的物流类REITs在OCI扰动中跌幅可控但被错杀，扰动消退后反弹较高。数据中心类REITs受益于AI叙事，12月反而上涨1.24%。

报告中的代表性数据

-2.93%

中证REITs全收益指数月度涨跌幅

2025年12月，截至2025年12月31日，指数收至1009.84，当月跌幅2.93%，显著低于沪深300（2.47%）。12月23日一度跌至983.81点，回吐全年涨幅。

2099.14亿元

公募REITs累计发行规模

截至2025年12月31日，累计发行78只，总规模包含扩募。12月首发1只（安博仓储）、扩募上市1只（东久），另有中航京能光伏和华夏华润有巢完成扩募募集。

-10.16%

华夏安博仓储REIT首日涨跌幅

2025年12月19日，认购价6.121元，首日收盘5.499元，跌幅为公募REITs发行历史之最，延续打新破发趋势。

以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。

完整报告包含什么

  • 完整政策解读：详细分析证监会63号文、21号公告及交易所配套细则的具体条款，包括商业不动产REITs定义、收益率计算方式、扩募合并机制等。
  • 二级市场全景：包含中证REITs全收益指数走势图、分资产类型加权指数涨跌幅对比，以及与股债资产（沪深300、中证红利、国债指数）的收益率、波动率、最大回撤对比数据。
  • 估值与利差分析：分产权类和经营权类展示现金分派率/IRR与10年期国债收益率利差的时序图，以及各细分资产（产业园、消费、仓储物流等）的利差变化。
  • 与红利股比较：产权REITs分派率与中证红利股息率的利差走势，经营权IRR与红利股息率利差，评估REITs的高分红吸引力。
  • 一级市场详细数据：公募REITs累计发行规模与只数图、发行类型占比饼图、2025年打新收益一览表（含首日涨幅与认购比例）。
  • 待上市项目清单：截至12月31日的18只待上市/已申报REITs详情，包括名称、行业、原始权益人、项目状态及受理日期。
  • 后续关注策略：对经营权REITs的全周期IRR评估方法，剩余期限较短且扩募预期较低资产的风险提示，以及长三角等经济活跃区域高速REITs的推荐逻辑。
  • 风险提示：详细阐述政策落地不确定性、OCI会计处理扰动（本金利息拆分方式）以及利率上行对估值的压力。

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