报告概述
本报告为第六期《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》，基于对112家不动产投资机构的问卷调查，系统研究中国内地不动产大宗交易市场中不同城市、不同资产类型的资本化率合理水平。报告覆盖甲级写字楼、商务园区、购物中心、社区商业、奥特莱斯、酒店、长租公寓/服务式公寓、仓储物流、工业厂房、数据中心十种资产类型，并细分城市层级（一线城市核心/非核心区、新一线、主要二线、三四线城市）及区域（环京、环沪、大湾区、成渝、华中）。调研从买方和卖方双视角采集资本化率区间，取双方意见重合部分作为结论，同时分析了投资者对各类资产的投资偏好、未来一年资本化率走势预期，以及公募REITs产品期望分派率水平。报告旨在为不动产大宗交易和公募REITs资产定价提供参考基准，帮助市场参与者理解当前资产定价逻辑与投资趋势。
报告的核心结论
长租公寓/服务式公寓成为最受投资者青睐的资产类型
调研显示，长租公寓/服务式公寓在北京、上海市场投资关注度最高，分别有61%和64%的受访者考虑投资。一线城市该类资产资本化率首次低于核心区甲级写字楼，北京为4.9%-5.5%，上海为5.0%-5.5%，反映其运营稳定性与抗周期能力获机构认可，公募REITs退出渠道的打通进一步强化了投资闭环。
数据中心投资关注度爆发，成为2025年工业类资产新焦点
随着首批数据中心公募REITs上市，数据中心在2025年成为投资者最为关注的工业类资产。环京、环沪区域数据中心关注度甚至高于一线城市核心区，买卖双方给出的EBITDA倍数区间持续收窄，一线城市为10.6x-12.7x。近七成险资受访者明确表达投资意愿，多层次REITs生态加速成型。
甲级写字楼机构投资关注度大幅下滑，自用买家主导市场
2025年仅约2成受访机构考虑投资北京、上海甲级写字楼，深圳、广州比例更低至10%、6%，较疫情前大幅下降。资本化率较2024年上升约50个基点，北京核心区为5.0%-5.9%。自用买家（科技、制造业企业）成为交易主力，更关注长期战略适配性而非短期租金回报。
零售物业投资关注度显著回升，奥特莱斯资本化率下降
消费基础设施公募REITs常态化发行激活了零售物业投资热情。购物中心资本化率基本持平，奥特莱斯资本化率较2024年下降20-30bps，一线城市为5.6%-6.6%。新一线城市零售物业关注度与一线城市差距大幅收窄，消费REITs的推出有效打通了“投融管退”闭环。
投资者对不动产交易活跃度恢复普遍持审慎态度
约51%的受访者预计不动产交易活跃度在2028年及之后才能恢复，仅8%认为2026年可恢复。投资策略上，核心增值型策略最受青睐（60%受访者选择），核心型策略选择比例从2024年的近五成降至不足10%，反映投资者更偏好通过运营提升实现价值增厚的策略。
报告回答的关键问题
当前中国内地不动产大宗交易市场呈现哪些特征？
2025年前三季度北京、上海、广州、深圳四城大宗交易成交总额640亿元，仅为2024年全年的42%。内资买家占比升至96%的历史峰值，外资因美元加息和资产收益下滑而加速退出。写字楼交易占比下降，工业物流和零售物业占比相对稳定。自用型买家（尤其是科技、制造业企业）成为市场去化关键，法拍市场成为抄底渠道。
数据中心资产的投资价值如何评估？
数据中心定价主要采用EV/EBITDA倍数而非资本化率。一线城市数据中心EBITDA倍数区间为10.6x-12.7x，环京、环沪区域为9.6x-11.5x。投资者关注区位与网络时延（环京、环沪因服务互联网大厂而受欢迎）、电力资源、客户签约率及租约稳定性。险资、私募基金等机构通过公募REITs及Pre-REITs积极布局。
长租公寓公募REITs的退出路径是否通畅？
截至2025年12月，已有8单保障性租赁住房REITs成功发行，底层资产分布北京、上海、深圳、苏州和厦门，二级市场平均年化分红率约3%。调研显示，长租公寓/服务式公寓是最受投资者青睐的资产类型，资本化率在各类资产中处于较低水平（北京4.9%-5.5%），公募REITs退出渠道有效打通了“投融管退”闭环。
不同城市写字楼资本化率差异有多大？
一线城市核心区甲级写字楼资本化率：北京5.0%-5.9%，上海5.0%-6.0%，深圳5.2%-6.3%，广州5.6%-6.7%。非核心区较核心区高出约70个基点。主要二线城市资本化率为6.8%-7.8%，较北京、上海核心区高出约1.3个百分点。2025年整体较2024年上升约50个基点。
报告中的代表性数据
北京核心区甲级写字楼资本化率
2025年，买方与卖方意见重叠区间，反映机构投资者对北京核心商圈甲级写字楼大宗交易定价的合理范围。
长租公寓/服务式公寓资本化率（北京）
2025年，一线城市中资本化率最低的资产类型之一，显示投资者认可其运营稳定性和抗风险能力。
一线城市数据中心EBITDA倍数
2025年，买卖双方一致预期的估值倍数区间，作为数据中心资产定价的核心指标，反映市场对成熟数据中心资产的估值水平。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 2025年前三季度中国内地一线城市（北京、上海、广州、深圳）不动产大宗交易市场详细分析，包括买家类型、物业类型、交易规模及趋势图表。
- 中国内地公募REITs发行案例分析，涵盖截至2025年底已上市78支REITs的资产类型、发行规模、底层资产资本化率（如产业园区、仓储物流、消费基础设施等）的详细数据。
- 新加坡、中国香港REITs在内地大宗交易案例，包括OUE-REIT出售上海力宝广场、凯德中国信托跨境整合至境内公募REITs等典型交易分析。
- 第六期资本化率调研方法论：问卷设计、受访机构画像（112家机构，内外资比例约4:1）、买方与卖方双视角调研流程。
- 十种资产类型在各级城市/区域的资本化率完整表格与可视化图表，包括甲级写字楼（核心区/非核心区）、商务园区、购物中心、社区商业、奥特莱斯、酒店、长租公寓/服务式公寓、仓储物流、工业厂房、数据中心。
- 各业态资本化率变动趋势分析（2025年 vs 2024年），如甲级写字楼资本化率上升约50bps、商务园区上升30-40bps、仓储物流上升约40bps等。
- 投资者投资策略偏好调研：核心增值型策略最受欢迎（60%），核心型策略占比骤降至不足10%，以及特殊机会策略、夹层策略等选择分布。
- 公募REITs产品投资回报率调查：投资者对不同资产类型（消费基础设施、租赁住房、数据中心等）的期望分派率与IRR水平，以及资产混装、运管能力等投资关注要点。
- 未来一年资本化率走势展望：多数资产预期上行，零售、长租公寓/服务式公寓预期平稳，数据中心预期下行。
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