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报告概述

本报告聚焦中国公募REITs（C-REITs）市场近期的承压调整行情，系统分析了打新破发频现、市场成交萎缩、板块分化加剧等市场现象。报告覆盖2025年11月中旬至12月中旬的市场表现，深入探讨了仓储物流、交通、数据中心、水利等主要板块的涨跌原因，并梳理了在审及获批待发项目的最新进展。此外，报告还解读了2025年11-12月国家发改委和证监会发布的多项重要政策，包括REITs行业范围清单扩容及商业不动产REITs试点启动。报告旨在帮助投资者理解当前市场调整的驱动因素，把握弱周期板块的防御价值和政策红利带来的潜在机会。

报告的核心结论

REITs打新从无风险套利转向风险博弈。

近期华夏安博仓储REIT上市首日大幅破发10.16%，与上半年“首日必涨”形成鲜明对比。主要原因包括：A股市场走强分流资金、国债利率回升削弱REITs配置价值、询价区间放宽压缩一二级价差、以及战配份额解禁抛压集中。投资者需转向侧重底层资产质量的价值投资逻辑。

数据中心和水利REITs逆势上涨，体现弱周期防御属性。

2025年11月16日至12月15日，在全市场大部分板块下跌的背景下，数据中心REITs平均上涨0.4%，水利REITs上涨2.1%。数据中心受益于AI算力需求爆发和政策首次将AI基础设施纳入REITs清单；水利设施则凭借民生刚需和稳定的现金流，展现出强抗周期性。

弱周期板块防御价值凸显，消费、保租房、市政环保、水利值得关注。

在市场波动加大的环境下，这些板块因需求刚性、现金流稳定和政策支持，表现更为抗跌。消费基础设施REITs受益于消费升级和稳定租金；保租房受国家政策大力扶持；市政环保如水务、垃圾处理收益来源稳定；水利设施受宏观经济波动影响小，是防御性配置的较优选择。

政策密集发布支持REITs市场扩容，商业不动产REITs试点启动。

2025年11-12月，国家发改委发布2025版REITs行业范围清单，首次将AI基础设施、商业办公、养老等纳入；证监会推出商业不动产REITs试点征求意见稿，标志着市场从基础设施拓展至商业不动产，形成双轮驱动格局，有望提升市场吸引力。

战配解禁压力在2025Q4见顶后逐步缓解，2026H1或迎来配置良机。

2025年9-12月非原始权益人战配份额解禁规模较大，其中11月7.43亿份、12月8.27亿份，给市场带来抛压。但随着2026年上半年解禁压力减弱，加上估值已调整至历史低位，市场可能存在边际修复空间。

报告回答的关键问题

REITs打新为什么不再稳赚？

报告指出，近期REITs打新破发频现，原因包括：A股市场走强导致资金分流，10年期国债收益率从低点回升削弱REITs相对价值；监管放宽询价上限至25%，市场化定价压缩一二级价差；25Q4战配份额解禁高峰带来抛压。以往“逢新必打”的策略失效，需转向对底层资产质量的分析。

哪些REITs板块在调整中表现抗跌？

在2025年11月16日至12月15日的调整期，数据中心和水利板块逆势上涨，涨幅分别为0.4%和2.1%。消费基础设施、保租房、市政环保板块跌幅也较小（2-3%），这些板块具有需求刚性、现金流稳定和政策支持的特点，防御价值突出。

2025年REITs政策有哪些重要更新？

2025年11月，国家发改委发布2025版REITs行业范围清单，新增商业办公、养老、城市更新、四星级及以上酒店，并将AI基础设施单独列为新型基础设施。11月28日，证监会推出商业不动产REITs试点征求意见稿，正式启动商业资产REITs试点，12月5日证监会主席发文强调稳步发展REITs。

当前REITs市场是否具备配置价值？

报告认为，C-REITs经历持续调整后已具备一定低位配置价值。园区、交通、能源、仓储物流等板块估值已降至历史较低分位；虽然25Q4解禁压力较大，但2026年上半年将缓解；叠加政策密集出台支持市场扩容，弱周期板块（消费、保租、市政、水利）防御性凸显，可关注政策红利。

报告中的代表性数据

-10.16%

华夏安博仓储REIT上市首日涨跌幅

2025年12月19日，华夏安博仓储REIT上市首日收盘价5.499元，较发行价6.121元下跌，创下首日破发纪录，标志着REITs打新进入风险博弈阶段。

-5.7%

2025年11月16日-12月15日交通类REITs平均跌幅

2025年11月16日-12月15日，交通板块REITs在此区间平均下跌5.7%，跌幅居前；同期水利类REITs上涨2.1%，展现出强抗跌性。

0.35%

12月首周全市场换手率

2025年12月1日-12月7日，全市场单周换手率仅为0.35%，交易情绪低迷，接近10月初低点，表明市场处于缩量调整阶段。

以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。

完整报告包含什么

  • 近期REITs市场概况：详细分析打新破发频现的原因（A股分流、利率回升、询价放宽、解禁抛压），以及市场成交额和换手率持续萎缩的现状。
  • 板块分化深度分析：分板块展示2025年11月16日-12月15日各类型REITs涨跌幅，重点解读数据中心（AI政策利好）和水利（民生刚需）逆势上涨的逻辑。
  • 在审及获批待发项目一览：完整列出截至12月19日的首发REITs项目清单（13单）及扩募或新购入项目清单（12单），并详细说明平安西安高科产业园、东方红隧道股份智能运维高速REIT等4个新增项目的底层资产、运营指标和收益预测。
  • 政策动态深度解读：梳理国家发改委2025版REITs清单（新增商业办公、养老、AI基础设施等）和证监会商业不动产REITs试点征求意见稿的核心内容，分析政策对市场的影响。
  • 投资建议与风险提示：提出C-REITs调整后的低位配置价值，明确弱周期板块的防御性投资方向，并提示数据偏误、底层资产收益不及预期、二级市场表现不及预期三大风险。
  • 包含多张数据图表：例如新上市REITs首日涨跌幅表、中证REITs全收益指数走势图、不同板块涨跌概览图、在审项目清单表、战配解禁份额时间分布图等，便于直观理解。
  • 战配解禁压力分析：引用历史数据统计截至2025年8月15日已上市REITs非原始权益人战配份额的解禁时间分布，提示2025年9-12月为解禁高峰，2026年上半年压力缓解。

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