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报告概述

本报告由广发证券发布，聚焦中国基础设施REITs（C-REITs）市场2026年投资策略。报告梳理了2025年REITs行业政策主线（常态化发行、行业扩容和加速扩募），分析了C-REITs市场规模（截至2025年末二级市场总市值2,185亿元）、流动性及投资者结构变化。通过对29单可比REITs的财务数据进行分析，评估了整体业绩压力及分板块表现。报告还详细回顾了2025年C-REITs行情走势，将其分为上半年上涨和下半年震荡两个阶段，并探讨了新发REITs、板块逻辑、存量项目等行情影响因素。最后提供了风险提示。本报告有助于投资者理解C-REITs市场现状、把握投资机会。

报告的核心结论

政策围绕常态化发行，行业扩容和加速扩募是主线

2025年REITs政策延续常态化发行方向，具体体现在发行行业扩容和加速扩募两方面。12月1日，发改委发布《REITs项目行业范围清单（2025年版）》，新增商业办公设施、四星级以上酒店、体育场馆及城市更新项目。9月12日，发改委782号文将扩募间隔从12个月缩短至6个月，旨在推动市场扩围扩容。

2025年整体业绩承压，仅保租房板块实现增长

报告选取29单可比REITs，2025年前三季度（24Q4-25Q3）累计收入同比下降5.65%，EBITDA同比下降5.88%，可分配金额同比下降13.44%。分板块看，保租房板块逆势增长，收入同比上升6.76%，EBITDA同比上升7.58%，可分配金额同比上升4.71%，其余板块均出现不同程度下滑。

2025年C-REITs综合收益上涨12.24%，表现优于债市但落后于权益

2025年C-REITs综合收益指数上涨12.24%，在主要大类资产中涨幅中等。相比之下，万得全A上涨27.65%，中证转债上涨18.66%，沪深300上涨17.66%，而国债指数仅上涨0.02%。C-REITs走势呈现上半年持续上涨、下半年震荡回调的特点，上半年累计涨幅23.55%，下半年回调6.33%。

经营业绩和分派率回归是影响REITs行情的普遍规律

报告指出，无论新股、板块还是存量项目，经营业绩和分派率回归是较为普适的规律。在二级市场行情上涨时发行的REITs更容易享受红利，如九州通REIT、金隅产园REIT等涨幅靠前。而在行情低迷时，运营偏弱或估值偏高的项目表现一般。消费REITs因稳定基本面和低估值成为2025年表现最好的板块。

消费REITs是2025年表现最好的存量板块

2025年消费REITs综合收益涨幅27.78%，其中资本利得24.18%，分红收益3.60%，涨幅超过保租房（15.52%）、物流（13.94%）等板块。消费REITs上涨主要源于良好的经营情况（出租率优于保租房）、低估值（分派率高于保租房）、消费刺激政策以及增量资金入场。

报告回答的关键问题

2025年C-REITs市场整体表现如何？

2025年C-REITs综合收益指数上涨12.24%，市场规模扩容至2,185亿元（截至年末），项目数量增至78单。行情先涨后震荡，上半年受利差吸引和增量资金推动上涨23.55%，下半年因估值压力和关注度下降回调6.33%。整体表现优于债市（国债指数微涨），但落后于权益市场。

哪些REITs板块在2025年值得关注？

消费REITs是2025年表现最好的存量板块，综合收益涨幅27.78%，主要受益于高出租率、低估值和消费刺激政策。数据中心REITs作为新板块涨幅最高（43.4%），源于AI算力需求和高分派率。保租房板块业绩稳健但下半年回调明显。建议关注业绩稳定且分派率较高的消费、数据中心板块。

2025年REITs政策有哪些重要变化？

2025年REITs政策围绕常态化发行，核心变化包括：发改委991号文新增商业办公、酒店、体育场馆等可发行行业；证监会推出商业不动产REITs试点；发改委782号文将首发至扩募间隔从12个月缩短至6个月。这些政策旨在扩大REITs底层资产范围、提高发行效率。

C-REITs打新策略是否仍然有效？

从长期看打新策略有效性较强，35个可打新月份中有30个月收益为正。但2025年12月因安博REIT破发导致月化收益转负。打新收益与二级市场行情强相关：行情上涨时配售比例低、上市涨幅高；行情下跌时可能破发。投资者需关注发行时点及项目基本面。

报告中的代表性数据

12.24%

C-REITs综合收益指数年度涨幅

2025年全年，2025年C-REITs综合收益指数上涨12.24%，在主要资产中排名中等。对比万得全A（27.65%）、中证转债（18.66%）、沪深300（17.66%），表现优于国债指数（0.02%）。

2,185亿元

C-REITs二级市场总市值

2025年12月31日，截至2025年12月31日，C-REITs二级市场共有78单项目，总市值2,185.04亿元，较2024年末的1,563.99亿元增长39.71%，包含存量增值、扩募及新发项目。

6.76%

保租房板块收入同比增长

24Q4-25Q3（滚动四个季度），在29单可比REITs中，保租房板块是唯一实现收入增长的板块，滚动四个季度收入同比上升6.76%，EBITDA同比上升7.58%，可分配金额同比上升4.71%。其他板块均下滑。

以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。

完整报告包含什么

  • 详细的政策梳理：涵盖2025年REITs行业政策主线（常态化发行、行业扩容、加速扩募），重点分析发改委782号文（扩募间隔缩短）和991号文（发行行业范围新增商业办公、酒店等），以及证监会商业不动产REITs试点征求意见稿。
  • C-REITs市场规模与流动性：截至2025年末，审核阶段17单（315亿元）、过审待上市3单（50亿元）、已上市78单（2,185亿元）。对比全球REITs市场（美国、日本等），分析C-REITs规模偏小原因及未来扩募路径。
  • 投资者结构变化：基于51只REITs的前十大持有人数据，统计25H1相比24年末各类机构持仓变化，券商增持最多（+7.73亿份），私募和保险减持。详细披露主要保险机构（中国人寿、泰康等）和券商（国泰海通、中信建投等）持仓变动。
  • 财务基本面分析：25Q3及前三季度，29单可比REITs收入、EBITDA、可分配金额同比变化。分板块（产业园、物流、保租房、消费、高速、新能源等）分析业绩、盈利能力和分派水平。包含25年前三季度与24年全年的变化对比。
  • 个券业绩排名：25年综合业绩表现最好的五只REITs（首创水务、京保、江苏交控、厦门安居、沪杭甬）详细数据，以及所有51单可比REITs的滚动四个季度收入和可分配金额同比变化表。
  • 行情走势分析：2025年C-REITs行情分两阶段（上半年上涨23.55%，下半年回调6.33%），与大类资产（股、债、转债）对比。分板块综合收益涨幅，数据中心（43.4%）、消费（27.78%）领先。包含分派率与30年国债利差分析。
  • 新股与存量项目表现：25年78只REITs涨幅排名，分析新股涨幅与发行时点、板块热度、估值的关系。分阶段涨幅排名表（第一阶段、第二阶段），以及两个阶段行情变化剧烈的REITs对比。
  • 一二级市场联动：分析配售比例与上市后涨幅、二级市场行情的关系。打新策略有效性（月度打新年化收益率），以及解禁对行情的影响（统计40次解禁前后涨幅与解禁占比关系）。
  • 高速公路REITs专题：月度经营数据对行情的影响分析，发现仅在上行周期经营数据好涨幅更高，下行周期经营数据对行情无帮助。包含25年各月经营数据与涨幅关系表。
  • 风险提示：基金价格波动风险、管理风险、基础设施项目相关风险等。

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