报告概述
本报告为《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》第六期，由戴德梁行、中联基金和瑞思不动产金融研究院联合发布，并获北大光华张峥教授团队支持。报告以112家专业机构的问卷调查为核心，结合新加坡、中国香港REITs及内地公募REITs公开交易信息，分析不同城市、不同物业类型（甲级写字楼、商务园区、购物中心、长租公寓、仓储物流、数据中心等）在不动产大宗交易中的资本化率水平及投资偏好。报告旨在为REITs资产定价和大宗交易提供参考基准，帮助投资者把握市场趋势与定价逻辑。
报告的核心结论
长租公寓/服务式公寓成为最受投资者青睐的资产类型。
在经济波动背景下，长租公寓/服务式公寓凭借稳定的租赁基本面和抗风险能力，成为投资热点。尤其在北京和上海，考虑投资的受访机构占比超过60%，其资本化率首次低于核心区甲级写字楼，买卖双方预期接近，成交意愿高。
数据中心投资关注度爆发，多层次REITs生态加速形成。
2025年首批数据中心公募REITs上市，叠加AI与云计算需求激增，数据中心成为投资者最关注的工业类资产。环京、环沪区域因算力需求旺盛而备受青睐，保险机构成为投资新主力，买卖双方EBITDA倍数预期收窄，市场成交意愿增强。
甲级写字楼和商务园区机构投资关注度持续下滑，自用买家主导市场。
受供应过剩和需求缩减影响，2025年仅有约20%的机构投资人考虑投资北上甲级写字楼，远低于疫情前水平。自用买家（以科技、制造业企业为主）成为办公物业主要购买力，其决策更注重长期战略适配而非短期租金回报。
消费基础设施REITs推动零售物业投资关注度回升。
随着消费公募REITs常态化发行，购物中心和奥特莱斯的投资热度显著提升，一线城市与新一线城市的关注度差距收窄。卖方在资产定价上立场更趋强势，资本化率与去年基本持平，显示市场对零售资产信心恢复。
报告回答的关键问题
当前中国内地不动产大宗交易市场的买家结构如何？
内资买家主导地位持续巩固，2025年前三季度内资交易额占比达96%，为历史峰值。险资是机构投资者主力，采用“基金收购+专业运营+REITs退出”模式；自用型买家（尤其是科技、制造业企业）活跃，法拍市场成为重要渠道。外资因融资成本和资产收益压力而大幅收缩。
长租公寓/服务式公寓的资本化率为何低于核心区甲级写字楼？
长租公寓/服务式公寓在经济波动中展现出强劲的租赁基本面和抗风险能力，运营稳定性受投资者认可。保障性租赁住房REITs打通“投融管退”闭环，险资等长线资金积极配置。而甲级写字楼面临供应过剩和需求萎缩，资本化率上行。因此，一线城市长租公寓资本化率（4.9%-5.5%）首次低于核心区甲级写字楼（5.0%-5.9%）。
数据中心资产的投资价值如何评估？
数据中心以EV/EBITDA倍数作为核心定价指标。2025年首批公募REITs上市后，市场活跃度提升，买卖双方估值预期收窄。一线城市EBITDA倍数在10.6x-12.7x，环京、环沪区域为9.6x-11.5x。投资者关注区位、传输时延、电力资源和客户类型（互联网/金融机构），保险机构和私募基金积极布局。
公募REITs资产混装对投资价值有何影响？
88%的投资者认为资产混装有利于提升产品投资价值，主要因为分散单一行业周期风险和拓宽现金流来源。但也有顾虑：加大估值难度，投资者研判成本提高，可能加剧认知分歧。运营管理能力仍是投资者最看重的因素，超过60%的受访者将其列为前三。
报告中的代表性数据
内资机构商业地产投资额占比
2025年前三季度，内资机构在全国商业地产大宗交易中的投资额占比达到历史峰值，几乎包揽市场主流交易。
北京核心区甲级写字楼资本化率区间
2025年第四季度调研，买方与卖方视角重合的资本化率区间，反映机构投资者对北京核心区甲级写字楼的收益要求。
一线城市数据中心EBITDA倍数区间
2025年第四季度调研，基于买卖双方调研所得，作为数据中心资产定价核心指标。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 2025年中国内地不动产大宗交易市场概览：包含北上广深四城交易额、买家类型、物业类型分布及趋势分析，配有图表。
- 中国内地公募REITs发行案例分析：截至2025年底78只REITs的发行规模、资产类型及产权型/经营权型分化，附各业态资本化率表格。
- 新加坡、中国香港REITs在内地大宗交易案例分析：近年交易冷淡，典型如凯德中国信托资产跨境整合至内地公募REITs，以及多平台布局战略。
- 不动产资本化率调研方法论与样本特征：112家机构背景、内外资比例、投资期限分布，以及买方-卖方视角的调研设计。
- 投资机会关注度与投资策略分析：按城市、资产类型的投资关注度排名，以及核心增值型、特殊机会等策略偏好。
- 各城市、各业态资本化率详细数据：按办公、零售、住宿、工业四大类，细分核心/非核心、一线/二线等，含2025年与2024年对比。
- 公募REITs产品投资回报率调查：投资者最关注的资产类型（消费基础设施30%、租赁住房20%、数据中心16%）、运管能力等影响因素、期望分派率和IRR水平。
- 未来一年资本化率展望：分业态预判（甲级写字楼↑、长租公寓→、数据中心↓等），结合降息周期与基本面分析。
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