报告概述
本报告由莱坊研究部编制，系统分析了2025年第三季度深圳甲级写字楼市场的运行情况。研究对象涵盖全市及八大子市场的甲级写字楼，重点关注供应与需求变化、租金与空置率走势、租赁成交结构以及大宗投资市场动态。报告采用季度环比与历史趋势对比的方法，为投资者、业主和租户提供决策参考。
报告的核心结论
深圳甲级写字楼租金持续下行，价格博弈加剧
2025年第三季度全市平均有效租金降至每月每平方米148.4元，环比下跌2.2%。虽然跌幅较上季度收窄，但业主仍普遍采取降价和激励策略吸引租户。宝安区因跨境电商退租和标杆项目降价，租金环比下跌5.8%居首；南山核心片区跌幅控制在2%以内，表现相对稳健。
新增供应放量，空置率加速上升
本季度新增供应21.9万平方米，为年内最高，而净吸纳量仅6.8万平方米，供需失衡扩大，推动全市空置率升至26.1%，环比上涨0.9个百分点。前海、后海等区域后续仍有约15万平方米新增供应，预计第四季度空置水平将继续承压。
TMT行业主导需求，租赁策略趋于保守
TMT行业成交占比52.0%，主要来自互联网平台与软件开发企业。专业服务业和医疗健康分别占21.3%和第三位。企业租赁以搬迁为主（77.0%），但升级搬迁比例降至31.3%，更多企业选择等价或降本换租，新租与扩张需求低迷。
大宗交易市场低迷，以内部资产重组为主
本季度仅录得一宗大宗交易，招商蛇口以7.16亿元将招商积余大厦转让予招商轮船，属于集团内部资产优化。市场活跃度有限，自用型买家与产业资本主导，传统投资者普遍观望，预计未来仍以集团内调整和产业链整合交易为主。
报告回答的关键问题
深圳甲级写字楼租金还会继续下跌吗？
根据报告预测，第四季度新增供应集中入市，叠加市场需求疲弱，业主将继续采取价格调整与优惠组合策略，全市平均租金预计延续温和下行趋势，环比跌幅与本季度相近。但南山科技园等强势片区因企业黏性，租金抗跌性相对较强。
深圳甲级写字楼空置率为什么持续上升？
报告显示，本季度新增供应高达21.9万平方米，创年内新高，而净吸纳量仅6.8万平方米，供过于求的结构性矛盾再度显现。部分子市场如后海空置率环比上升7.0个百分点，宝安、前海空置率也继续攀升。
哪些行业在租赁深圳甲级写字楼？
TMT行业是绝对主力，租赁成交占比52.0%，以互联网平台和软件开发为主；专业服务业占21.3%，由互联网营销和出海咨询带动；医疗健康行业本季度超越金融业升至第三，需求来自互联网诊疗平台和创新医疗科技企业。
深圳写字楼大宗交易市场现状如何？
2025年第三季度大宗交易市场成交平淡，仅一宗交易（招商蛇口转让招商积余大厦），金额7.16亿元，属于集团内部资产优化。整体看，市场处于低活跃阶段，多次出现流拍，自用型买家与产业资本主导，传统投资者保持观望。
报告中的代表性数据
全市平均有效租金
2025年第三季度，环比下跌2.2%，跌幅较上季度收窄0.7个百分点。
全市空置率
2025年第三季度末，环比上涨0.9个百分点，主要由于新增供应放量而净吸纳回落。
净吸纳量
2025年第三季度，同期新增供应约21.9万平方米，供需失衡扩大。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 各子市场（罗湖、福田、南山、宝安等）的租金、空置率、存量及环比变动详细表格。
- 主要租赁成交案例列表，包含租户、面积、交易类型及所在项目。
- 写字楼供应量、净吸纳量及空置率的历史趋势图（2013-2025）。
- 各区域写字楼存量、租金和空置率的可视化地图。
- 大宗交易市场分析，包括交易案例详情及投资逻辑解读。
- 下季度市场展望，涵盖新增供应预测、租金及吸纳量趋势判断。
- 研究方法说明及数据来源注释。
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