报告概述
本报告是财信证券发布的宏观专题研究，聚焦2026年中国宏观经济两大核心变量：房地产和物价。报告回顾了2025年经济前高后低、地产继续探底、通胀低位回升的背景，从国际比较和国内视角分析房价调整周期与库存去化趋势，并预测2026年房地产投资对经济拖累将逐渐缓减。物价方面，报告从猪价、油价、核心CPI及产能利用率等角度，研判CPI温和回升、PPI有望转正的路径。通过历史规律、数据模型和政策分析，为投资者理解2026年宏观经济全局和大类资产走势提供参考框架。
报告的核心结论
房地产对经济的拖累将逐渐缓减
报告指出，中国房价自2021年三季度见顶后已调整45个月，累计下跌17.8%，逐步进入底部区间。结合库存周期和政策支持，预计2026年商品房销售面积降幅收窄，房地产开发投资降幅有望缩小。中性情景下房地产开发投资同比-9%，对固定资产投资拖累约1.5个百分点；乐观情景下同比-3%。长期看，房地产将进入高质量发展新阶段，仍是经济重要支撑。
2026年CPI同比前低后高，下半年有望回升至0.5%-1%
报告认为，2026年CPI走势取决于猪价、油价企稳时点及核心CPI延续性。猪价受供给过剩影响，上半年承压、下半年有望上涨；油价受全球供需影响，上半年压力大、下半年缓解；核心CPI中，金价涨势放缓但政策支持其他分项涨价。综合预计CPI同比低点在一季度，高点在四季度，全年温和回升。
2026年PPI同比或在下半年转正
报告强调，“反内卷”政策效果逐步显现将带动产能利用率回升，经测算产能利用率每提升1个百分点可拉升PPI同比约1.2个百分点。加之油价企稳和低基数效应，预计PPI同比在下半年转正。但转正仍依赖于原油价格企稳反弹。
报告回答的关键问题
2026年房地产投资还会拖累经济吗？
报告认为拖累将逐渐缓减。通过国际比较和国内库存分析，中国房价已调整45个月，进入底部区间。中性情景下2026年房地产开发投资同比-9%，乐观情景下-3%，对固定资产投资拖累分别约为1.5和0.5个百分点，相比过去几年明显减弱。长期看，房地产将进入高质量发展阶段。
2026年中国会进入再通胀阶段吗？
报告指出，2026年CPI同比将温和回升，PPI同比有望转正，但并非全面高通胀。CPI方面，猪价和油价企稳、核心CPI维持涨势，预计下半年CPI同比达到0.5%-1%。PPI方面，在“反内卷”政策见效和低基数下，下半年或转正。整体价格温和复苏，是政策所期望的物价合理回升。
猪价和油价对2026年通胀影响多大？
报告认为猪价和油价是影响CPI的重要因素。猪价方面，能繁母猪存栏仍高于调控目标，预计2026年上半年猪价承压，下半年上涨；油价方面，EIA预测WTI油价前低后高，上半年均价约50.8美元/桶。两者均呈现前低后高走势，对CPI的拖累逐步降低，助推下半年CPI回升。
报告中的代表性数据
中国房价累计调整时间与幅度
2021年三季度至2025年二季度，根据BIS数据，中国房价从2021年三季度见顶到2025年二季度，调整时长45个月，累计名义价格下跌17.8%，在时间维度上已进入探底阶段。
2026年房地产开发投资增速预测（中性）
2026年全年，中性情景下，假设房地产政策以取消限制性措施和降低融资成本为主，预计2026年房地产开发投资同比-9%，对固定资产投资拖累约1.5个百分点。
产能利用率对PPI的弹性
单位弹性，报告测算，产能利用率每提升1个百分点，有望拉升PPI同比约1.2个百分点。中性情景下预计“反内卷”政策将带动产能利用率回升2个百分点。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 2025年经济回顾：详细分析了2025年GDP季度走势、房地产开发投资与销售数据、CPI与PPI变动，为2026年展望提供基准。
- 国际房价调整经验：对比美国、日本、德国、中国香港等经济体的房价周期，总结调整时长与幅度规律，为中国房价底部判断提供参照。
- 国内库存与房价估值框架：从广义库存、存销比、租金回报率、月供-租金比较等指标，评估当前市场估值水平与去化压力。
- 房地产关键数据预测总表：涵盖新开工面积、销售面积、施工面积、土地购置费、房地产开发投资等指标的2026年中性、乐观、悲观情景预测数值。
- 猪价与油价详细分析：从能繁母猪存栏、生猪养殖利润、EIA供需预测等角度，研判2026年猪价和油价的前低后高路径。
- 核心CPI分项拆解：重点分析黄金价格对“其他用品和服务”分项的影响，以及政策支持对家具、家电、旅行服务等分项的提振作用。
- PPI与产能利用率模型：展示产能利用率与PPI同比的回归分析结果，以及“反内卷”政策效果的传导机制。
- 风险提示：包含海外经济衰退、国内高频数据偏弱、政策力度不及预期、美联储降息及中美贸易摩擦等五大风险因素。
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