报告概述
本报告为REITs 26M2月报，聚焦2026年1-2月中国公募REITs市场。研究对象包括已上市REITs及挂网待发行项目，覆盖产权类和经营权类所有细分板块。报告从二级市场价格与流动性、一级市场发行与审核进展、各板块基本面变化（基于25Q4财报）、估值水平（P/NAV、派息率利差、IRR）等维度展开分析，并给出短期震荡市下的配置建议。报告有助于投资者理解当前REITs市场的供给压力、估值分化及业绩分化，为战配、打新和二级交易提供参考。
报告的核心结论
商业不动产REITs供应超预期，一级市场潜在发行规模创新高。
截至2026年2月28日，商业不动产和基础设施REITs合计拟募资650亿元，已超2024年全年646亿元的发行高峰。其中商业不动产REITs共14单挂网，总拟募超400亿元，供应量显著超出市场预期，分流了部分二级市场资金，是2月指数回调的原因之一。
REITs板块基本面持续分化，市政和消费改善，产业园压力最大。
25Q4各板块收入同比增速中位数：市政+13.0%、消费+9.8%显著改善；保租房+2.3%稳定；能源、仓储、高速仍同比下滑但降幅在个位数；产业园-14.8%降幅最大且仍在扩大。消费板块受益于百联等增长，市政板块受益于首钢绿能垃圾量高增，而产业园“以价换量”策略下出租率小幅回升但尚未对冲租金下滑。
IDC板块估值创历史新高，保租房性价比不足，顺周期板块估值偏低。
26M2末，IDC与10Y国债利差156bps（0%分位数）估值持续创新高；消费利差203bps（17%分位）偏贵；保租房利差127bps（55%分位）位于中枢；仓储、产业园利差分别243/269bps（70%/78%分位）低于历史中枢，但基本面仍承压。产权REITs整体利差228bps（68%分位），经营权IRR与国债利差244bps（37%分位）偏窄。
短期市场以震荡为主，下一轮行情触发因素看一季报业绩再定价和指数基金落地。
被动资金尚未入市但已被部分定价，业绩稳健的板块估值已高，部分高派息率标的可能为“估值陷阱”。4月底前为业绩真空期，短期震荡。4月下旬一季报披露前后业绩再定价，以及场外指数基金获批落地，可能驱动下一轮行情。建议关注基本面稳健且一季度业绩预期较高的标的及指数权重标的。
商业不动产REITs战配存在折价机会，打新需提高基本面和估值权重。
当前商业不动产REITs发行估值较二级仍有折价（一级平均派息率5.1%，较二级高100bps），假设平价发行且派息率向二级收敛，测算战配收益率平均24%。但打新需注意流动性偏弱、项目差异大，应优先选择资产质量好或有差补的项目。此外，商业不动产REITs暂不享受基础设施REITs的企业所得税优惠，保险配置受限，估值收敛程度待观察。
报告回答的关键问题
2026年初REITs市场表现如何？
2026年1-2月中证REITs全收益指数累计上涨2.6%，其中1月上涨4.2%，2月回调1.6%。1月上涨得益于估值回落至合理位置、四季报业绩符合预期以及提前定价被动资金入市；2月回调与商业不动产REITs供给超预期分流资金有关。分板块看，IDC、消费、产业园涨幅居前，保租房成为唯一负收益板块。
当前REITs一级市场有哪些新变化？
一级市场供给创新高，截至2月28日挂网项目拟募650亿元，超2024年全年发行额。商业不动产REITs供应超预期，共14单拟募超400亿元，派息率3.8%-6.9%。审核方面出现两个首次：交易所首次终止5单基础设施REITs审核，以及首单收到二次反馈的项目（山证供热REIT）。
REITs各板块基本面表现如何？
根据25Q4财报，市政和消费收入增速领先（分别+13.0%和+9.8%），保租房稳定（+2.3%），能源、仓储、高速依然同比下滑但降幅个位数，产业园压力最大（-14.8%且降幅扩大）。从经营数据看，产业园出租率触底回升但租金仍降，仓储“以价保量”，消费量稳价增，市政受益垃圾量高增，能源得益于风速和低基数。
REITs当前估值处于什么水平？
26M2末REITs全市场P/NAV平均1.17倍，处于历史55%分位。产权REITs派息率与10Y国债利差228bps（68%分位），其中IDC估值创新高（利差156bps，0%分位），消费偏贵（17%分位），保租房位于中枢（55%分位），仓储和产业园低于历史中枢但基本面承压。经营权REITs IRR与国债利差244bps（37%分位），估值偏高。
投资者应如何配置REITs？
二级市场短期以震荡为主，4月底前处于业绩真空期，建议关注基本面稳健、抗波动能力强且一季度业绩预期高的标的（如华润商业、首创奥莱、唯品会奥莱等）以及指数权重标的。一级市场战配机会较好，当前商业不动产REITs发行估值较二级有折价，部分资产质量好或有差补的项目值得关注；打新需提高基本面和估值权重，注意流动性偏弱。
报告中的代表性数据
+2.6%
中证REITs全收益指数累计涨跌幅
2026年1-2月，2026年1-2月累计涨幅，同期万得全A上涨8.3%，中证中高信用债上涨0.5%。
650亿元
挂网REITs拟募资金额
截至2026年2月28日，商业不动产和基础设施REITs合计拟募资，超过2024年全年646亿元的发行额。其中商业不动产14单超400亿元，基础设施13单超250亿元。
228 bps
产权REITs派息率与10Y国债利差
2026年2月末，位于历史68%分位，显示产权REITs整体估值处于中等偏高水平。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 二级市场回顾：包含中证REITs全收益指数与沪深300、红利股、国债收益率的走势对比，以及分板块涨跌幅和年化总回报率统计。
- 一级市场回顾：详细介绍2026年1-2月无新发项目，但挂网项目潜在发行规模创历史新高；包含商业不动产和基础设施REITs的完整挂网清单、拟募资金额、派息率、IRR等估值信息。
- 商业不动产REITs深度分析：按零售、办公、酒店/服务式公寓分类，逐个分析底层资产基本情况、历史经营数据、大租户情况、估值参数及Cap rate与大宗交易市场对比。
- 基本面分析：基于25Q4财报，给出各板块收入同比增速中位数、出租率变化、租金单价同比变动，并详细解释各板块变动原因（如产业园以价换量、消费量稳价增等）。
- 估值分析：包含P/NAV历史走势及分板块P/NAV现状；产权REITs派息率与10Y国债、信用债、红利股利差的历史分位；经营权REITs IRR与国债利差；各板块派息率与利差走势图。
- 配置建议：二级市场短期震荡，关注业绩稳健标的和指数权重标的；一级市场推荐战配（砂之船、唯品会、首农、首开、锦江等）和打新注意事项。
- 风险提示：包括基本面改善不及预期、流动性改善不及预期、宏观流动性改善不及预期、商业不动产REITs试点不及预期等。
- 分析师承诺、评级说明及法律声明：包含分析师独立声明、投资评级体系、重要免责条款等。
本页内容由川海智库整理，用于帮助读者快速了解报告主题、核心观点和主要内容。由于报告量大、人工能力有限，部分观点、数据、统计口径或表述可能存在偏差，具体内容请以完整报告原文为准。
