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报告概述

本报告为光大证券发布的REITs月度观察，研究对象为中国公募REITs市场，覆盖2025年12月1日至12月31日的数据。报告从一级市场（已上市和待上市项目）、二级市场（价格走势、成交规模、换手率、主力净流入及大宗交易）以及相关政策三个维度展开分析，采用Wind数据和中证REITs指数等工具，旨在帮助投资者及时把握REITs市场动态和趋势，为投资决策提供参考。

报告的核心结论

公募REITs二级市场价格整体延续下跌态势。

2025年12月，中证REITs全收益指数本月回报率为-2.93%，中证REITs（收盘）指数回报率为-3.77%，表现弱于A股、可转债、黄金等主流资产，仅好于原油。市场整体延续上月波动下行趋势。

新型基础设施类和保障房类REITs相对抗跌。

从底层资产类型看，新型基础设施类REITs本月回报率最高，达1.24%，保障房类微涨0.05%，其余类型均下跌。其中水利设施类、市政设施类REITs跌幅较大，市场表现分化明显。

REITs政策扩围，新增商业办公和城市更新领域。

2025年12月，国家发改委将REITs发行范围扩展至15个行业，新增商业办公设施和城市更新设施；证监会发布多项通知推动市场高质量发展，包括推进扩容扩围、加强二级市场建设、完善生态等。

主力资金净流入增加，市场交易热情有所回升。

本月主力净流入总额达11971万元，较上月增加。交通基础设施、消费基础设施和仓储物流类REITs获主力资金青睐；华夏华润商业REIT、华夏安博仓储REIT等单只产品净流入居前。

报告回答的关键问题

2025年12月REITs市场整体表现如何？

2025年12月，公募REITs市场整体表现偏弱，二级市场价格延续下跌。中证REITs全收益指数本月回报率为-2.93%，中证REITs（收盘）指数为-3.77%。在主流大类资产中，REITs回报率仅高于原油，市场交投规模较上月有所下降，但主力净流入环比增加。

哪些资产类型的REITs涨幅较好？

本月新型基础设施类REITs涨幅最大，回报率达1.24%，保障房类微涨0.05%，其余类型均下跌。水利设施类（-5.77%）和能源类（-5.40%）跌幅靠前。从单只REIT看，华泰南京建邺REIT以9.13%的涨幅领涨，中金重庆两江REIT和华夏基金华润有巢REIT紧随其后。

REITs政策有哪些重要新变化？

2025年12月，国家发改委发布新版REITs行业范围清单，将发行范围扩展至15个行业，新增商业办公设施和城市更新设施。证监会发布通知推动市场高质量发展，包括完善扩募机制、丰富指数体系、引导中长期资金入市等，并推出商业不动产REITs试点。沪深交易所同步修订业务规则，提高审核效率。

主力资金在REITs市场如何流动？

本月主力净流入总额11971万元，较上月增加。交通基础设施类（4795万元）、消费基础设施类（3735万元）和仓储物流类（3012万元）净流入居前。单只REIT中，华夏华润商业REIT净流入4585万元，华夏安博仓储REIT净流入2787万元，招商高速公路REIT连续16天净流入。

报告中的代表性数据

-2.93%

中证REITs全收益指数本月回报率

2025年12月，反映已上市公募REITs二级市场价格整体走势，本月回报率为负，显示市场下跌。

1.24%

新型基础设施类REITs本月回报率

2025年12月，在所有底层资产类型中涨幅最大，体现了该类资产的相对抗跌性。

78只，2017.49亿元

公募REITs产品数量及发行规模

截至2025年12月31日，不含扩募，交通基础设施类发行规模最大（687.71亿元），园区基础设施类次之（329.33亿元）。

以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。

完整报告包含什么

  • 已上市REITs完整概况表：包含78只REITs的证券简称、上市日期、资产类型、发行规模、募集份额及发行价格等详细信息，便于投资者全面了解市场存量。
  • 待上市项目清单：列明19只处于待上市状态的REITs，包括首发和扩募项目，以及项目状态（已受理、已反馈、已申报、通过等）和更新日期，揭示未来供给。
  • 二级市场各类资产回报率对比图表：展示本月各类资产（A股、可转债、黄金、纯债、美股、REITs、原油）的回报率排序，以及产权类与特许经营权类REITs的对比。
  • 单只REIT涨跌幅与年化波动率排名：详细列出78只REITs的本月回报、上月回报、今年以来回报及年化波动率，涨幅前3和跌幅前3的基金均有标注，便于识别极端表现。
  • 成交规模及换手率分析：按底层资产类型和单只REIT分别统计月内成交额、区间日均换手率，并对比上月数据，反映市场流动性变化。
  • 主力资金净流入及大宗交易数据：展示各资产类型和单只REIT的主力净流入额、连续流入天数，以及大宗交易成交额、平均折溢价率，辅助判断资金动向。
  • 相关政策文件原文摘要：收录国家发改委《行业范围清单（2025年版）》、证监会通知及公告、沪深交易所业务办法修订要点，涵盖15个行业清单及制度优化细节。
  • 风险提示：包括二级市场价格波动风险、政策不及预期风险以及统计口径差异提示，帮助投资者理性评估。

本页内容由川海智库整理，用于帮助读者快速了解报告主题、核心观点和主要内容。由于报告量大、人工能力有限，部分观点、数据、统计口径或表述可能存在偏差，具体内容请以完整报告原文为准。

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